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《土地增值稅清算鑒證業務準則》指南
發布時間:2015-07-28 06:27  ▏閱讀:


 第一章  總則


第一條  制定《清算準則》目的和依據
《土地增值稅清算鑒證業務準則》(以下簡稱清算準則)第一條明確了制定準則的依據和目的。
制定《清算準則》的目的,應從以下三個方面理解:
(一)《清算準則》是土地增值稅清算鑒證業務的執業規范;
(二)《清算準則》是行政規章,注冊稅務師從事土地增值稅清算鑒證業務必須執行;
(三)制定《清算準則》的目的,是規范執業行為,保證執業質量,明確執業責任,維護社會公共利益和鑒證各方合法權益。
第二條  清算鑒證的定義
《清算準則》規定了土地增值稅清算鑒證的定義,明確了清算鑒證的目的。
對土地增值稅清算鑒證的定義,應把握以下幾個方面:
(一)是對土地增值稅清算申報事項的鑒證業務,對非土地增值稅清算申報事項的鑒證不適用本準則;
(二)應以稅務師事務所的名義接受委托;
(三)應實施必要的審核程序,以稅收應用技術進行鑒別和判斷,出具鑒證報告并發表鑒證意見;
(四)目的是:為證實土地增值稅清算申報事項具有真實性、合法性、完整性,提供證明,以增強稅務機關對該項信息信任程度。
第三條  清算鑒證的目的
根據《清算準則》規定的土地增值稅清算鑒證定義,土地增值稅清算鑒證的目標,應是證明清算事項具有真實性、合法性、完整性。
一、真實性
《清算準則》的真實性,是強調法律的真實性。在納稅鑒證活動中,鑒證人按照鑒證程序,依據法定的鑒證評價標準,對取得的有關證據資料,進行鑒別和判斷后,沒有發現納稅人申報不實的證據,便可確認所鑒證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。
對于收入事項,真實性是指已經符合稅法規定的確認條件,就應當予以確認,除會計已經確認收入的事項外,還包括視同銷售收入和稅法上規定的收入事項。對扣除 項目事項,真實性是指除稅法規定的加計扣除、房地產開發費用計算扣除、核定扣除事項外,任何開發費用,除非確屬已經真實發生,否則申報扣除就可能被認定為 錯誤申報。納稅人申報扣除的任何費用必須能夠提供證明確屬已經實際發生的“足夠”的“適當”憑據,足夠和適當應根據實際情況來判定。
真實性包括真實發生和準確計價等兩方面的內容。真實發生是指土地增值稅清算申報表中,計入的土地增稅清算事項是真實發生的,不包含沒有發生的事項。準確計價是鑒證的準確性要求,準確性是指土地增值稅清算申報事項的金額,在土地增值稅申報表中恰當計價。
注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項,在財務報表中是否真實發生并以恰當的金額計入,在賬戶中是否確實存在并以恰當金額記入均已記錄,已發生的納稅義務事項是否確認并按正確金額反映。
二、合法性
合法性是指確認收入和房地產扣除項目,必須符合稅法規定的條件與程序。不管房地產扣除項目是否實際發生或合理與否,如果是非法支出,不符合稅法的有關規定,即使按財務會計法規或制度規定可以作為開發成本費用的,也不能作為土地增值稅扣除項目。
三、完整性
完整性是指應當披露的土地增值稅清算事項,在土地增值稅申報表中得到充分披露,不存在漏申報事項。
注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項,在財務報表中是否得到充分披露,在賬戶中是否均已記錄,已發生的納稅義務事項是否均已確認。
根據形式完整性的要求,對以會計資料為信息來源的申報事項,能夠按鑒證程序取得支持申報結果的會計核算證據,并且沒有發現相反的會計核算證據;對于根據納稅調整后數據的申報事項,能夠按鑒證程序取得支持申報結果的納稅調整證據,并且沒有發現相反的納稅調整證據。
第四條  清算鑒證的范圍
根據《清算準則》規定的“土地增值稅清算鑒證”定義,土地增值稅清算鑒證范圍,有三層含義:一是證據的范圍,包括會計核算證據和納稅調整證據;二是主體的范圍,包括委托方企業和受托方企業;三是項目的范圍。
一、證據的范圍
鑒證對象信息的范圍,或稱鑒證證據的范圍。清算鑒證業務證據的鑒證范圍,重點是納稅調整證據,會計核算證據主要是作為數據來源。
二、主體的范圍
土地增值稅清算鑒證主體的范圍,包括委托方和受托方。
(一)委托方
符合土地增值稅清算條件的從事房地產開發的納稅人。
(二)受托方
《清算準則》第三條規定,納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所,均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
上述規定,明確了承辦土地增值稅清算鑒證業務的受托方應具備的條件。對此規定,應把握以下幾個方面:
1.從事土地增值稅清算鑒證的受托方,應是有涉稅鑒證業務資格的稅務師事務所;
2.沒有通過年檢的稅務師事務所,不得承辦土地增值稅清算鑒證業務;
3.不具備注冊稅務師行業執業資質、未納入注冊稅務師行業監管的單位和其他中介機構,一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業務。
三、項目的范圍
納稅人的房地產開發項目,在滿足規定的土地增值稅清算條件時,均屬于土地增值稅清算鑒證業務的項目范圍。
第五條  了解的業務環境
《清算準則》第四條規定,在接受委托前,稅務師事務所應當初步了解業務環境。還明確了業務環境的具體事項。
在接受委托前,稅務師事務所應按照《清算準則》的要求,初步了解鑒證業務的下列業務環境:
一、鑒證業務約定書,應將鑒證年度、鑒證事項、評價標準、證據要求等內容作為特殊事項,作出專項約定;
二、注冊稅務師承接鑒證業務,應了解鑒證對象的特征,如:時限、核準或備案程序、形成的原因等內容;
三、注冊稅務師執行鑒證業務,應充分了解土地增值稅清算納稅申報情況鑒證對象信息,如:申報資料、會計資料和有關證據等內容;
四、注冊稅務師執行鑒證業務、發表鑒證結論,應以現行有效的有關稅收法規,為審核鑒證的主要評價標準;
五、注冊稅務師出具鑒證報告,應以依法進行納稅申報為主要目的,被鑒證單位和主管稅務機關是報告的預期使用者。
第六條  承接清算條件
《清算準則》第五條對承接鑒證業務的條件作出明確規定,注冊稅務師對承接鑒證業務的條件,應把握以下幾個方面:
一、接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件
受托清算條件有兩層含義:一是納稅人委托鑒證的清算項目,應符合土地增值稅清算條件,不具備清算條件的項目不屬于鑒證范圍;二是稅務師事務所不受理不符合清算條件的房地產開發項目。
二、職業道德規范的要求
獨立性和專業勝任能力,是注冊稅務師執業中應遵守的重要職業道德規范。實際操作當中,注冊稅務師還應注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業務、對客戶責任、對同行責任和職業形象責任等職業道德規范。對《清算準則》規定的職業道德規范的要求應把握以下幾個方面:
1.獨立性。獨立性原則的要求有兩層含義,即實質上的獨立與形式上的獨立。所謂實質上的獨立,又稱精神上的獨立,是指注冊稅務師在鑒證過程中應當不受任何 個人或外界因素的約束、影響和干擾,保持獨立的精神態度和意志。只有保持實質上的獨立,才能夠以客觀、公正的心態發表意見。所謂形式上的獨立,又稱面貌上 的獨立,是針對第三者而言的,即注冊稅務師必須在第三者面前呈現一種獨立于客戶的身份,同客戶之間不應存在直接或一些重大的間接財務利益關系。形式上做到 獨立是保證實質獨立的前提。
2.專業勝任能力。注冊稅務師專業勝任能力是指執業稅務師應當具備勝任專業職責的能力,包括專門知識、職業經驗、專業訓練和業務能力等四個方面。業務能力 是指注冊稅務師的分析、判斷和表達能力。分析、判斷是注冊稅務師應有的一種重要技能,它貫穿于鑒證過程的始終。分析、判斷能力的強弱是注冊稅務師素質的綜 合反映。注冊稅務師必須就鑒證結果出具報告,因此應具有充分表達意見的說明能力。
3.技術規范。注冊稅務師執行鑒證業務過程中,應遵守一定的技術規范,有責任、有義務遵守各項準則、規范等職業規范,并合理運用會計準則、稅務會計及國家其他相關技術規范。
4.職業道德。職業道德是指某一執業組織以公約、守則等形式公布的,其會員自愿接受的執業行為標準。注冊稅務師的職業道德是指鑒證人員的職業品德、職業紀律、專業勝任能力及職業責任等方面的總稱。
職業品德是指注冊稅務師所應具備的職業品格和道德行為,它是職業道德體系的核心部分,其基本要求是獨立、客觀和公正。
職業紀律是指約束注冊稅務師執業行為的法紀和戒律,尤指注冊稅務師應當遵循的執業準則及國家其他相關法規。
職業責任是指執業稅務師對客戶、同行及社會公眾所應履行的責任。
5.職業謹慎。職業謹慎要求注冊稅務師履行專業職責時除具備足夠的專業勝任能力之外,還應當有一絲不茍的責任感并保持應有的慎重態度。職業謹慎可從消極和 積極兩個方面理解。前者是指注冊稅務師執行鑒證業務時不得怠工,不得有過失和欺詐行為;后者是指注冊稅務師應以高度的責任感去理解經濟業務的性質和內容, 完成鑒證任務。
職業謹慎要求注冊稅務師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔的責任。如果不具備這種能力,則應考慮向專家咨詢或拒絕接受該項業務。
三、稅務師事務所能夠獲取充分、適當的證據以支持其結論并出具書面報告
這個條件是對鑒證對象、鑒證過程和鑒證結論提出的要求。主要有以下四個方面:
(一)不執行鑒證不發表意見。注冊稅務師未經鑒證有關土地增值稅清算鑒證證據,不得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發表意見;
(二)鑒證過程必須搜集和取得證據。注冊稅務師應當按照鑒證準則的要求,認真搜集和取得充分、適當的證據,以保證工作質量,降低執業風險;
(三)鑒證結論必須依據證據。注冊稅務師對有關業務形成結論時,應當以充分、適當的證據為依據,不得以其職業身份對未鑒證事項發表意見;
(四)注冊稅務師的結論以書面報告形式表述,且表述形式與鑒證要求相適應。稅務師事務所應當按照相關法律、法規、規章及其他有關規定,在實施必要的審核程 序后出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。并且根據鑒證情況,以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發表鑒證結論。
四、與委托方協商簽訂涉稅鑒證業務約定書
簽定業務約定書是鑒證準備階段的一個重要環節。鑒證業務約定書是指稅務師事務所與委托單位共同簽訂,據以確定鑒證業務的委托與受托關系,明確委托目的、鑒 證范圍及雙方責任與義務等事項的書面合約。鑒證業務約定書需要約定的事項都應經雙方協商,但有些事項是已經在有關規定中確定下來的,屬于格式性條款,則無 商量的余地。對于格式性條款以外的任意性條款,應與委托方商議并達成一致意見,主要包括鑒證范圍、雙方權利義務、服務費用、出具鑒證報告的時間等內容。
鑒證業務約定書具有經濟合同的性質,一經雙方簽訂,即成為稅務師事務所與委托單位之間在法律上生效的契約,具有法定約束力。鑒證業務約定書有以下幾個方面的作用:
1.可以增進稅務師事務所與委托單位之間的了解,尤其是使被鑒證單位了解鑒證人員的鑒證責任和需要提供的合作。
2.可作為被鑒證單位鑒證業務完成情況及稅務師事務所檢查被鑒證單位約定義務履行情況的依據。
3.如果出現法律訴訟,鑒證業務約定書是確定稅務師事務所與委托單位雙方應負責任的重要依據。
五、計劃承攬的鑒證業務具有合理的目的
如果鑒證的范圍、取證條件等方面受到限制,還繼續惡性承攬,這就說明受托方的目的不合理。如果是為了利用鑒證報告,應付稅務機關的鑒證要求,或者收買鑒證執業人員出具不適當的報告,這就說明委托單位的目的不合理。
第七條  清算鑒證對象和鑒證對象信息
《清算準則》第六條,對鑒證對象作出了概括性的描述,對這部分內容,應該從鑒證對象和鑒證對象信息兩方面理解。
鑒證對象有兩層含義:一是指鑒證對象的內容,二是指鑒證對象的形式。
一、鑒證對象
《清算準則》所稱鑒證對象或稱鑒證對象的內容,是指土地增值稅清算的狀況,通俗地說就是土地增值稅清算的納稅申報表所列事項。如:房地產銷售收入總額、扣除項目總額、開發銷售進度等。這也就是《土地增值稅納稅申報表》及附表所涉及的內容。
二、鑒證對象信息
鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式,是指與土地增值稅清算相關的會計資料、內部證據和外部證據等可以收集、識別和評價的證據及信息。如:企業相關會計資料、納稅申報資料、有關土地增值稅清算的文件及證明材料等。
土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關法規文件規定的,納稅人辦理土地增值稅清算申報時,應如實填寫和報送的資料。
第八條  清算鑒證標準
一、鑒證評價標準的分類
(一)正式標準和非正式標準
土地增值稅清算鑒證標準是指用于評價或計量土地增值稅清算鑒證對象的法定確認條件和計量方法。
按照法律效力級別來說,鑒證標準分為正式標準和非正式標準。正式標準是指國家法定標準和行業協會自律標準;非正式標準是指企業單位內部制定的標準。
土地增值稅清算鑒證的評價標準,以正式標準為主,以非正式標準為輔助標準。
(二)土地增值稅清算鑒證的定性標準和定量標準
土地增值稅清算鑒證的定性標準又稱為正式標準,實際使用的定性標準是有關土地增值稅清算稅收文件的規定。土地增值稅清算鑒證的定量標準主要是基本標準,以歷史標準和外部標準為輔助標準。
二、評價標準特征的內容和適用要求
對于按照會計數據填報的事項,應以會計準則為主要評價標準。比如收入項目的填報,根據會計核算的“主營業務收入”會計科目提供的信息資料,對這個收入項目的鑒證,應以會計準則為主要評價標準。
對于按照稅法要求納稅調整后填報的事項,應以有關的稅收法規文件為主要評價標準,其他的法規文件為輔助評價標準。比如根據稅法規定應進行納稅調整的“視同銷售收入”事項,應以稅收法規文件為主要評價標準。
三、法定鑒證標準與其他鑒證標準的選擇次序
注冊稅務師在運用適當的評價標準時,應堅持稅收法定性原則,稅法已做規定的事項,應以稅法規定為評價標準,避免濫用會計規范的可靠性和完整性原則。相關性的特征不僅指與報告使用者的經濟決策相關,還應包括鑒證事項經濟性質上的因果關系。
在評價證據有效性時,應對鑒證事項有關證據的合法性保持警覺,鑒證的主要依據是稅收法規。在處理方法上,主要運用稅務會計。
第九條  清算鑒證證據
《清算準則》第八條,明確了注冊稅務師執行土地增值稅清算鑒證業務,獲取證據應執行的程序及遵循的原則。對這部分內容,應該從以下幾個方面把握。
一、職業懷疑態度
《清算準則》要求注冊稅務師在計劃和執行鑒證業務時,應當保持職業懷疑態度,以識別可能導致鑒證對象信息發生違反稅法或錯誤申報的情況。
職業懷疑態度,是指經濟鑒證主體在執行鑒證業務過程中,對客戶及其所提供信息均保持必要質疑的思想狀態。
二、土地增值稅清算鑒證證據
清算鑒證的證據,是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中根據職業判斷所搜集的,為自己發表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據和資料。
現行稅法規定的清算鑒證證據,主要包括以下內容:
(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;
(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;
(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等;
(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目,還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
三、重要性原則
土地增值稅清算鑒證的重要性,是指被鑒證單位向稅務機關提供的清算證據、資料,對確認和計量清算項目影響的嚴重程度。它在正常納稅環境下,可能會影響清算項目計量結果的確認。應把握以下幾個方面:
(一)與土地增值稅清算鑒證事項相關;
(二)影響確認和計量土地增值稅清算項目的嚴重程度;
(三)土地增值稅清算鑒證重要性的判斷受法定條件影響,而不受企業環境影響;
(四)土地增值稅清算鑒證應考慮可能出現的誤差。對于以下原因造成的鑒證結論差異,不屬于錯誤的鑒證結論:
1.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象,經兩次及兩次以上的鑒證,不同鑒證人員發表的不同鑒證結論,如果沒有證據證明是因為不同鑒證人員有違反稅法或未按規定執行鑒證程序的行為,所造成的鑒證結論差異;
2.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象,經兩次及兩次以上的鑒證,不同鑒證人員發表的不同鑒證結論,是由于鑒證的證據發生了變化,所造成的鑒證結論差異;
3.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象,稅務機關進行稅務檢查時,稅務檢查的結論與鑒證結論不一致時,如果沒有證據證明是因為鑒證人員有違反稅法或未按規定執行鑒證程序的行為,所造成的鑒證結論差異。
四、法定性原則
稅法強調法定性原則,對任何事項的確認都必須依法行事,有據可依,不能估計。稅務處理以法律為準繩,企業的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否,均應以稅法為判斷標準。
五、證據的取得與分析評價
(一)鑒證證據的充分性和適當性
注冊稅務師從事涉稅鑒證業務,應獲取與鑒證事項相關的充分、適當的證據。證據的充分性,是對證據數量的衡量。證據的適當性,是對證據質量的衡量,是指證據的相關性、真實性和合法性。
1.鑒證證據的相關性
在確定證據的相關性時,注冊稅務師應當考慮下列事項:
(1)特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認定提供相關的證據,而與被鑒證單位其他認定無關;
(2)針對被鑒證單位同一項認定,可以從不同來源獲取鑒證證據或獲取不同性質的鑒證證據;
(3)只與特定被鑒證單位認定相關的鑒證證據并不能替代與被鑒證單位其他認定相關的鑒證證據。
(4)證據的相關性必須同時具備下列兩項獨特的要素:
①必須有助于證明或否定一個事實結論;
②這個事實結論與一個鑒證事項的子項有因果關系。
2.鑒證證據的真實性
注冊稅務師確認證據的真實性時應考慮下列事項:
(1)真實性是證據發生證明力的首要條件,真實的證據是客觀存在的證據,它的對立面是虛假證據。
(2)虛假證據在鑒證實踐中有以下幾種情況:
①推測、假設、想像的證據事實;
②認識錯誤或表達失真的證據事實,如鑒定結論錯誤,證人所述事實雖然是耳聞目睹但表述不準確,無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲;
③故意作出的偽證,當事人或其他有關人員故意作偽證的目的是以證據形式上的真實掩蓋內容上的虛假,以誤導鑒證人員對案件事實作出錯誤結論。
3.鑒證證據的合法性
注冊稅務師確認證據的合法性時應考慮下列事項:
(1)證據的形式和取得證據的方式、方法合法;
(2)不具備法律要求的形式和非法取得的證據,不具有合法性。
(二)鑒證證據的來源
根據土地增值稅清算的有關文件規定,獲取土地增值稅清算鑒證證據的渠道有三個:
1.司法機關、公安機關、行政機關、專業技術鑒定部門等具有行政職能的機關事業單位;
2.具有法定資質的社會中介機構;
3.被鑒證單位。
(三)證據的效力
注冊稅務師在對證據進行審核認定過程中,如果發現證明同一事實的數個證據,其證據的效力級次一般按照以下情形分別進行認定:
1.國家機關以及其他職能部門依職權制作的公文文書優于其他書證;
2.鑒定結論、現場筆錄、勘驗筆錄、檔案材料以及經過公證或者登記的書證優于其他書證、視聽資料和證人證言;
3.原件、原物優于復制件、復制品;
4.法定鑒定部門的鑒定結論優于其他鑒定部門的鑒定結論;
5.注冊稅務師主持勘驗制作的勘驗筆錄優于其他部門主持勘驗制作的勘驗筆錄;
6.原始證據優于傳來證據;
7.其他證人證言優于與當事人有親屬關系或者其他密切關系的證人提供的對該當事人有利的證言;
8.作證的證人證言優于未作證的證人證言;
9.數個種類不同、內容一致的證據優于一個孤立的證據。
10.從外部獨立來源獲取的證據優于從其他來源獲取的證據;
11.內部控制有效時內部生成的證據優于內部控制薄弱時內部生成的證據;
12.直接獲取的證據優于間接獲取或推論得出的證據。
(四)實施階段的鑒證程序
審核鑒證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段,是鑒證人員根據鑒證計劃對各項鑒證項目進行詳細審查,收集鑒證證據并進行評價,借以形成鑒證結論,實現鑒證目標 的過程。鑒證實施階段的工作主要是鑒證測試,包括控制測試和實質性測試兩大類,或稱控制性測試和實質性程序。鑒證人員要通過鑒證測試,取得鑒證證據,形成 工作底稿。鑒證實施階段有以下三個步驟:
1.內部控制的調查與初步評價
在對納稅申報表審核鑒證過程中,了解被鑒證單位內部控制是必須執行的程序,鑒證人員主要應了解被鑒證單位內部控制的設計和運行情況。然后初步評價內部控制 的可信賴程度,如果被鑒證單位的內部控制能夠預防各類錯弊,就視為可信賴,據此設計控制測試;如果內部控制不存在,或雖然存在但未能有效地運行,就不需要 進行控制測試,而直接進行實質性測試。
2.控制測試
控制測試,是指為證實被鑒證單位內部控制政策和程序設計是否適當,運行是否有效而實施的鑒證程序??刂茰y試有以下特點:
(1)測試范圍是決定信賴的內部控制??刂茰y試不是對所有的內部控制都進行測試,只對那些經過初步評價、決定信賴的內部控制進行測試。
(2)測試方法是對關鍵控制項目進行抽查。測試時只對其關鍵控制項目抽取若干樣本進行審查。
(3)控制測試一般選擇在期中進行,不安排在期末進行。
控制測試程序,無論是會計報表審計,還是對經濟鑒證,都不是必經程序。因為,確定信賴內部控制是實施控制測試的前提條件,如果鑒證人員不準備信賴內部控制,便可不實施控制測試。
3.實質性測試
實質性測試,是指對賬戶余額進行檢查和評價而實施的鑒證程序。實質性測試包括經濟業務實質測試、余額實質測試和分析性測試等三類。
經濟業務實質測試,是為了審定某類或某項經濟業務認定的恰當性;
余額實質測試,是為了審定某賬戶余額認定的適當性;
分析性測試,也稱分析性復核,鑒證人員運用分析性測試可為證實會計報表數據有關關系是否合理提供證據。
(五)土地增值稅清算鑒證業務的程序選擇
土地增值稅清算鑒證的證據,按土地增值稅清算申報表的填報數據來源,可以劃分會計核算證據和納稅調整證據等兩類。
對于收集和評價會計核算證據,一般情況下,注冊稅務師在進行涉稅鑒證時,不履行報表審計程序,不對會計報表發表審計意見,僅對會計數據邏輯關系和會計處理方法的合規性進行審核。
如果需要對會計核算證據進行延伸審計,應另行委托審計。另行委托的審計業務不適用本指南。
對于收集和評價納稅調整證據,可以省略內部控制的調查和初步評價這一步驟。由于土地增值稅清算鑒證業務,鑒證人員對被鑒證單位的內部控制應持職業懷疑態度,一般情況下應省略內部控制的控制測試,而直接進入實質性測試。
(六)實質性測試的性質、時間和范圍
1.實質性測試的性質,是指將要執行的實質性測試程序的種類及其有效性。清算鑒證的實質性測試應以余額測試為主。
2.實質性測試的時間。土地增值稅清算鑒證中實質性測試的時間,是法定的,中介機構沒有選擇的余地,應按稅法規定的清算時間辦理清算鑒證。
如果當地稅務機關要求在清算申請環節提交鑒證報告,由申報環節改為在申請環節出報告,是將報告的時間前置。這種情況下,應在清算申請提交之前完成。
3.實質性測試的范圍,是指將要執行的實質性測試所需的樣本和證據的數量,實質是講證據的范圍。土地增值稅清算鑒證的實質性測試,應收集、評價稅法規定應提交的證據和鑒證中需要補充的證據。
(七)鑒證證據的收集
鑒證的實施階段進行的實質性測試,鑒證人員需要運用鑒證分析方法獲取土地增值稅鑒證事項及有關數據是否合理的證據;運用抽樣法和查詢法、觀察法、核對法、驗算法等技術方法,直接審核土地增值稅清算項目金額,獲取土地增值稅清算項目金額是否正確、真實和完整的證據等。
鑒證證據,是指鑒證人員對鑒證對象的實際情況作出判斷、表明意見,并做出鑒證結論的依據。
鑒證證據,根據填報數據來源可以分為以下兩類:
1.會計核算證據,它是根據與土地增值稅清算鑒證事項有關會計科目,取得的信息資料;
2.納稅調整證據,根據稅法規定,應進行納稅調整的土地增值稅清算事項的有關信息資料。
(八)會計核算證據的收集與鑒證
收集會計核算證據有兩種方式,一是鑒證人員根據下列資料,通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序,所形成的屬于工作底稿類的自制證據。二是鑒證人員對下列資料中,比較重要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書面證據。
1.與土地增值稅清算鑒證事項有關的會計報表和其他會計資料;
2.與土地增值稅清算鑒證事項有關的文件、收付款收據、銀行入賬出賬的票據單證。
注冊稅務師對會計核算證據執行鑒證業務時,僅對會計數據邏輯關系和會計處理方法的合規性進行審核,不履行注冊會計師的報表鑒證程序。
(九)納稅調整證據的收集與鑒證
收集納稅調整證據,一是鑒證人員根據涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料,通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序,所形成的屬于工作底稿類的自制證 據。二是鑒證人員根據涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料,按程序取得的書面證據。如合同、會計賬證、結算單證、收據發票、會議記錄、交易方案、 交易記錄等等書證資料。
對于納稅調整證據的分析評價,首先應根據有關證據,確認差異的事項,然后進行納稅調整。
第十條  出具鑒證報告的要求和法律責任
《清算準則》第九條,強調出具鑒證報告,應堅持依法執業、遵守職業道德和重證據的原則。明確規定出具鑒證報告,應符合“真實、合法”的標準,并應承擔相應的法律責任。對于出具報告的要求和法律責任應從以下幾方面把握:
一、不得出具虛假的鑒證報告,不制造虛假證明文件;
二、依據稅收法規和《清算準則》的有關規定出具鑒證報告;
三、稅務師事務所應承擔的法律責任,包括:刑事責任、民事責任和行政責任。
第十一條  鑒證報告的受理
《清算準則》第十條規定,稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告,稅務機關應當受理。這項規定,強調依據《清算準則》出具的鑒證報告,是稅務機關受理的前提條件。稅務師事務所出具的鑒證報告不符合《清算準則》的要求,稅務機關有權拒絕受理。
《清算準則》第十一條明確規定,稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務,應當遵守本準則。
《清算準則》第十條規定與第十一條規定相呼應,第十條是貫徹《清算準則》的保障措施,第十一條是貫徹《清算準則》的具體要求。


 第二章  一般規定


第十二條  應取得的證據資料
《清算準則》第十二條,列舉了委托單位提供資料的清單,這項規定是對注冊稅務師執行土地增值稅清算鑒證業務,獲取證據資料的具體要求。本指南在工作底稿部分,進一步細化了證據資料清單的內容,注冊稅務師在執業時可以作為參考。
第十三條  重要鑒證事項
《清算準則》第十三條,列舉了執行土地增值稅清算鑒證業務,應關注的六個重要事項。對于這部分內容,本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務當中一并說明。
第十四條  會計核算數據不準確的處理方法
《清算準則》第十四條、第十五條,分別對不能準確核算成本費用支出和不能準確核算收入總額的兩種情況,規定了執行土地增值稅清算鑒證時的處理原則。其基本 精神是,不能準確核算收入的,按《清算準則》第三章的規定審核;不能準確核算成本費用支出的,按《清算準則》第四章的規定審核。
第十五條  終止鑒證
《清算準則》第十六條,列舉了應當終止鑒證的六種情形,根據國稅發[2006]187號文件和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關規定, 前五種情形應由稅務機關核定征收,第六種情形應由稅務機關確定轉讓收入。無論是核定征收還是確定轉讓收入,都屬于稅務機關的行政行為。稅務師事務所不能行 使稅務機關的征收管理權利。
第十六條  特殊委托
《清算準則》第十七條,規定了雖發生可以終止鑒證的情形,但是對于三類特殊委托主體的委托鑒證事項,稅務師事務所可以接受委托。三類委托主體是:
一、司法機關、稅務機關或者其他國家機關;
二、依法組成的清算組織;
三、法律、行政法規規定的其他組織和個人。


 第三章  征稅范圍和清算申請的審核


根據《清算準則》第五條關于承接條件的規定和第十三條關于重要鑒證事項的規定,注冊稅務師執行土地增值稅清算鑒證業務,應關注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請等有關事項。
第十七條  應稅主體的認定條件
房地產開發業務土地增值稅納稅主體的認定條件,一是形式條件,是指土地使用權出讓協議、付款結算單證、收款收據發票等書面形式證據;二是實質條件,是指受讓人對土地使用權取得直接支配的物權。
第十八條  應稅主體的鑒證證據
一、房地產常規開發業務的證據
所謂常規開發業務,是指房地產開發企業按照正常程序,從事房地產開發和經營的業務活動。
房地產開發一般經過立項階段、前期開發階段、工程建設階段、營銷階段。房地產開發過程需要辦理有關手續,并取得有關部門頒發的許可證照。
二、房地產非常規開發業務證據
所謂非常規開發業務,是指房地產開發企業未按照正常程序,從事房地產開發和經營的業務活動。
第十九條  應稅行為的認定標準
應稅行為的認定標準,一是發生轉讓行為,二是轉讓對象是國有土地使用權,三是取得轉讓增值收入。取得了征稅行為的有關證據后,應當根據三個確認標準,就所鑒證的項目是否屬于征稅范圍,做出分析評價。
第二十條  應稅行為的鑒證證據
注冊稅務師對土地增值稅應稅范圍的鑒證時,應取得有關轉讓行為發生、轉讓國有土地使用權和取得轉讓收入等文件資料作為證據,作出判斷,發表鑒證意見。
第二十一條  清算單位的認定
一、清算單位的定義
對于土地增值稅清算單位中,所稱單位是指根據土地增值稅清算工作的需要,按項目開發情況劃分的,應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。確定清算單位的 目的,是合理確認計稅單位,計稅單位是納稅人計算增值額、確定增值率的單位,設定計稅單位時要結合清算單位的實際情況統籌規劃。
二、清算單位的認定方法
房地產開發企業在對開發的房地產進行財務會計核算時,是根據本企業的經營特點選擇成本核算對象、成本項目和成本核算方法的。房地產開發企業在選擇成本核算 對象時,因其規模、種類、銷售的形式及企業組織結構的不同而有所不同。有的以房地產的幢號為核算對象。為了方便征管及盡量減少企業核算的工作量,土地增值 稅的計稅單位要與納稅人成本核算對象相一致。
清算單位的標準有多種,基于不同的目的,可以選擇不同的清算單位。
三、常規開發業務清算單位的認定
對于一個屬于常規開發業務的項目,在確認清算單位時,房地產開發項目的確認,應以有關部門頒發的許可證照為條件。凡應獨立辦理有關部門的許可證照的房地產 開發項目,才是一個法定意義上的獨立開發項目。土地增值稅清算單位,應以法定意義上的獨立開發項目,作為劃分對象。根據實際開發情況,分別以單項開發項 目、單位工程或單項工程,為清算單位。
四、非常規開發業務清算單位的認定
對于一個屬于非常規開發業務的項目,在確認清算單位時,應堅持“實質重于形式”的原則。非常規開發業務的項目,是沒有按程序取得有關部門頒發的許可證照。
五、普通標準住宅核算情況的認定
對納稅人建造普通標準住宅出售,在清算土地增值稅時,應將享受免征土地增值稅照顧的項目與其他征稅項目分開進行清算。
在土地增值稅清算鑒證時,對普通標準住宅項目,應根據納稅人的核算情況,來確認是否可以享受免征土地增值稅。
第二十二條  清算單位的鑒證證據
注冊稅務師在執行認定清算單位的鑒證時,應取得有關商品房建設情況等文件資料作為證據,作出判斷,發表鑒證意見。
第二十三條  清算條件的認定
一、注冊稅務師判斷一個項目是否具備稅法規定的清算條件,應關注以下三個方面內容:
(一)項目施工進度和項目的清算單位類型;
(二)評價哪些清算單位已經符合清算條件,哪些清算單位不符合清算條件;
(三)按照稅務機關有關土地增值稅清算申請的要求,對符合清算條件的清算單位,分別做出說明,并填寫有關土地增值稅清算申請文書。
二、注冊稅務師對項目清算條件進行鑒證,應執行下列程序:
(一)審核清算項目資料是否齊全;
(二)審核清算項目是否與初始項目登記表一致;
(三)整體項目用途與面積分布情況的全面審核;
(四)銷售比例計算結果鑒證。
第二十四條  清算條件的鑒證證據
注冊稅務師在執行認定清算條件的鑒證時,應取得有關商品房建設情況以及銷售情況等文件資料作為證據,作出判斷,發表鑒證意見。
第二十五條  清算申請期限
注冊稅務師對項目清算申請期限進行鑒證,應執行下列程序:
一、查證符合應清算條件的委托單位是否按稅法規定辦理清算手續;
二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規定辦理清算手續。
第二十六條  執行清算鑒證業務的時間條件
一、鑒證報告的出具環節
注冊稅務師執行鑒證業務,出具《鑒證報告》,是作為發出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序,還是作為后置程序,應根據當地稅務機關的具體要求,選擇出具報告是在清算申請環節還是稅款申報環節,及執行業務的時間。
二、清算后再轉讓房地產的申報情況審核
對土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,注冊稅務師應注意審核納稅人是否按規定辦理土地增值稅的納稅申報手續。


 第四章  清算項目收入的審核


第二十七條  《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內容
《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”的內容,由第十八條至第二十六條等九條組成。
一、第十八條,具體規定了審核清算項目收入的基本程序和方法;
二、第十九條,根據土地增值稅暫行條例和實施細則的有關規定,明確了清算項目收入的定義;
三、第二十條,對應稅收入的確認提出了原則性要求;
四、第二十一條,根據土地增值稅暫行條例實施細則和財稅字[1995]48號文件的有關規定,重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法;
五、第二十二條,根據財稅字[1995]61號文件和國稅發[1996]48號文件的有關規定,要求對接受特殊委托執行鑒證業務,按評估價確定房地產轉讓收入時,應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格;
六、第二十三條,根據國稅發[2006]187號文件的有關規定,重申了視同銷售收入的確定方法和程序;
七、第二十四條,對收入實現時間的確定提出了原則性要求;
八、第二十五條,依據財稅字[1995]48號文件中“六、關于地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規定,重申了代收費用如何確認轉讓收入的方法;
九、第二十六條,明確了收入事項鑒證的十項內容。
注冊稅務師執行清算項目收入的審核時,應執行《清算準則》“第三章清算項目收入的審核”第十八條至第二十六條等九條的規定,并應關注本指南第二十八條至第三十一條規定的程序事項。
第二十八條  轉讓收入的鑒證
注冊稅務師對轉讓收入進行鑒證時,應區分交易情況分別進行鑒證。
一、按交易價格確認的房地產轉讓收入
按交易價格確認的房地產轉讓收入,是企業主營業務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入。對這一類收入的鑒證證據,屬于從會計資料中取得的會計核算證據。對會計核算證據的鑒證,僅對會計數據邏輯關系和會計處理方法的合規性進行審核。
二、按評估價格確認的房地產轉讓收入
按評估價格確認房地產轉讓收入的鑒證證據,屬于中介機構出具的證明文件,表現形式是房地產價格評估報告。
三、轉讓收入的鑒證證據
注冊稅務師在執行轉讓收入的鑒證時,應取得有關銷售情況、發票開具情況、完稅情況、銀行存款明細情況等文件資料作為證據,作出判斷,發表鑒證意見。
四、清算后再轉讓房地產的收入審核
對清算后再轉讓的房地產收入,應區分交易價格確認收入或評估價格確認收入,分別按本條一款或二款的有關規定進行審核。
五、清算收入的確認時間
房地產開發企業土地增值稅清算時,應以具備了應清算條件的時間或稅務機關要求清算的時間,作為房地產轉讓收入的確認時間。
注冊稅務師執行土地增值稅清算鑒證業務時,應注意土地增值稅清算的稅款所屬期間,包括土地增值稅所涉及的全部有關清算年度;還應注意與流轉稅和企業所得稅匯算清繳等稅款的區別。
第二十九條  視同銷售收入的鑒證
注冊稅務師對視同銷售收入進行鑒證,應執行下列程序:
一、確認視同銷售的六項交易是否發生;
二、已發生的視同銷售交易是否按稅法規定計價。
第三十條  收入總額的計算
注冊稅務師對收入總額計算結果進行鑒證時,應關注以下事項:
一、轉讓價格的認定;
二、銷售合同的審核;
三、相關經濟利益的審核;
四、代收費用的審核。
第三十一條  申報表收入事項的填報數據驗算
注冊稅務師對申報表收入事項進行鑒證時,應關注以下事項:
一、納稅申報表收入項目的金額驗算;
二、對轉讓收入,按轉讓方式分別驗算項目金額。


 第五章  扣除項目的審核


第三十二條  《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內容
《清算準則》“第四章扣除項目的審核”的內容,由第二十七條至第三十九條等十三條組成。
一、第二十七條,依據土地增值稅暫行條例實施細則,列舉了扣除項目的五個具體事項。
二、第二十八條,具體規定了審核扣除項目的基本程序和方法;
三、第二十九條,規定了對各項扣除項目分攤或分配的順序和標準等計量方法和程序,進行鑒證的具體要求;
四、第三十條,規定了對取得土地使用權支付金額的審核方法;
五、第三十一條,規定了土地征用及拆遷補償費的審核方法;
六、第三十二條,規定了前期工程費的審核方法;
七、第三十三條,規定了建筑安裝工程費的審核方法;
八、第三十四條,規定了基礎設施費和公共配套設施費的審核方法;
九、第三十五條,規定了開發間接費用的審核方法;
十、第三十六條,規定了房地產開發費用的審核方法;
十一、第三十七條,規定了與轉讓房地產有關的稅金的審核方法;
十二、第三十八條,規定了國家規定的加計扣除項目的審核方法;
十三、第三十九條,規定了成片受讓土地后分期分批開發扣除項目分攤的審核方法。
注冊稅務師執行扣除項目的鑒證時,應執行《清算準則》“第四章扣除項目的審核”第二十七條至第三十九條等九條的規定,并應關注本指南第三十二條至第三十六條規定的程序事項。
第三十三條  扣除項目的認定
一、取得土地使用權所支付金額
查看出讓合同、土地收據和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發票金額與銀行支付記錄不一致,應責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地,分期開發,還要根據本期開發的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發項目的“取得土地使用權所支付的金額”。
在計算土地增值稅時,需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤。分攤方法有如下三種:
(一)按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤;
(二)按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤;
(三)按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
二、房地產開發成本
(一)要關注“開發間接費用”以及“管理費用”科目,防止應計入管理費用的成本計入開發間接費用科目。
(二)對于納稅人預提的開發成本,“公共配套設施費”等,在項目結算后,成本部分結轉的科目是否正確,是否有成本多提的情況存在。
(三)對于滾動開發的房地產企業在開發過程中,還應分項目進行核算,出具分項目的決算報告。
(四)根據收款方的性質、支付款項的內容,判斷抵扣憑證的合法性、有效性。
三、據實扣除與核定扣除
對開發成本中的各項明細項目的核算情況進行鑒證,應分析評價按照土地增值稅有關規定劃分核算情況的合法性,重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等四項費用。
四、房地產開發費用
對于房地產開發費用的鑒證,重點是財務費用,應區分據實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。對于據實扣除的,要鑒證利息支出按清算項目計算分攤情況,并 要求納稅人提供金融機構貸款證據;對于按率計算扣除的,要關注計算基數,只包括取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本,不包括開發費用。
發現已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用,應進行納稅調整。
五、與轉讓房地產有關的稅金及地方性費用或基金
對與轉讓房地產有關的稅金的鑒證,應關注以下問題:
(一)準予扣除的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加;
(二)繳納的印花稅列入管理費用,不屬于土地增值稅扣除項目;
(三)對于地方政府規定的,在銷售環節繳納的費用或基金,應允許記入土地成本。
六、加計扣除
對從事房地產開發的納稅人,可以取得土地使用權所支付的金額,與房地產開發成本計算的金額之和,按稅務機關規定的加計扣除標準計算扣除。
七、本次允許扣除項目金額的計算方法
計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下:
(一)可售面積百分比法
本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額×(已售建筑面積÷可售總建筑面積)
(二)單位成本法
本次允許扣除項目金額=已售建筑面積×(允許扣除項目總金額÷可售總建筑面積)
八、清算后再轉讓房地產的扣除項目審核
對土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的扣除項目金額,注冊稅務師審核時,應注意下列事項:
(一)清算后與清算前的有關開發成本總額未發生重大變化的,或所發生變化的金額可以作為期間費用處理的,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
(二)清算后與清算前的有關成本總額發生了較大變化,影響單位建筑面積成本費用變動的,應考慮重新啟動清算程序,變更原清算結果。
九、扣除項目分配分攤的順序和標準的審核方法
審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定,并確認扣除項目的具體金額:
(一)扣除項目能夠直接認定的,審核并確認取得土地使用權所支付的金額或開發成本,是否已經剔除未取得合法有效憑證的支付金額。
(二)扣除項目不能夠直接認定的,審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致,是否按照下列順序合理分攤:
1.將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例,在可售與不可售的房地產之間進行分配。
2.將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規定的其他扣除項目”,按照建筑面積占總建筑面積的比例,在可售與不可售的房地產之間進行分配。
3.屬于全體業主共有或者無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的公共配套設施費,一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。
(三)審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積,是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致,并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。
如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時,稅務師事務所應當追加審核程序,并按照外部證據比內部證據更可靠的原則,確認適當的面積。
(四)審核并確認扣除項目的具體金額時,應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。
第三十四條  視同銷售的扣除項目
對視同銷售的扣除項目進行鑒證時,執行納稅調整證據的鑒證程序。在執行鑒證業務時,應按照下列公式,計算確認視同銷售成本。
視同銷售商品房所對應的扣除金額=視同銷售商品房的面積×單位扣除標準
第三十五條  特殊交易事項扣除項目的認定
注冊稅務師對特殊交易事項扣除項目進行鑒證,應依據土地增值稅鑒證的評價標準,對下列扣除項目的合法性進行判斷評價。
一、取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目;
二、取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目;
三、僅進行土地開發不進行房屋建造的扣除項目;
四、成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除項目計算方法;
五、綜合開發項目增值額確定方法;
六、未清稅面積的分攤;
七、土地取得情況對“四項成本”評價的影響。
第三十六條  扣除項目的鑒證證據
注冊稅務師在執行扣除項目的鑒證時,應取得有關開發竣工情況、銷售情況、扣除項目情況、發票取得情況、完稅情況、借款情況等文件資料作為證據,作出判斷,發表鑒證意見。


 第六章  應納稅額的審核


第三十七條  《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內容
《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內容,由第四十條組成,具體規定了應納稅額計算的程序和方法。要求“稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額,并確認其增值額及適用稅率,正確計算應繳稅款。”
注冊稅務師執行應納稅額的審核時,應執行《清算準則》“第五章應納稅額的審核”第四十條的規定,并應關注本指南第三十八條至第四十二條規定的程序事項。
第三十八條  稅款驗證
一、稅額驗算
對于土地增值稅稅額計算情況的評價,基本方法是對計算過程的審核和稅額的計算審驗。一是增值額的計算,二是增值率的計算,三是稅額的計算。
二、不征稅項目和免征項目的確認
在稅款計算與繳納當中,劃分不征稅項目和免征項目,是為了避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待,還要避免把已停止免征的項目,繼續按免稅項目對待。
第三十九條  普通標準住宅稅收征免鑒證
注冊稅務師對普通住宅征免進行鑒證,應依據土地增值稅鑒證的評價標準,對下列事項的合法性進行判斷評價。
一、免稅額的驗算;
二、普通標準住宅核算驗證。
第四十條  應補或應退稅款
注冊稅務師對土地增值稅應補或應退稅款事項進行鑒證,應執行下列程序:
一、核對已繳稅款;
二、驗算應補或應退稅額。
第四十一條  應納稅額的鑒證證據
注冊稅務師執行應納稅額的清算鑒證時,應取得以下證據:
一、土地增值稅納稅申報表(一);
二、記錄稅款計算過程的有關資料;
三、已繳稅款的繳款書復印件;
四、應交土地增值稅明細帳復印件。
第四十二條  多個清算單位的申報鑒證
被鑒證單位開發項目包含多個清算單位的,注冊稅務師執行清算鑒證業務時,應查實清算申報是否符合下列要求:
一、多個清算單位分別申報
納稅人如果在規定的申報期內轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產,對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。
二、普通標準住宅與其他項目分別申報
納稅人如果既從事普通標準住宅開發又進行其他房地產開發的,應分別填寫納稅申報表(一)。


 第七章  鑒證報告的出具


第四十三條  《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內容
《清算準則》“第六章鑒證報告的出具”的內容,由第四十一條至四十七條組成。
一、第四十一條,規定了鑒證報告的定義;
二、第四十二條,規定了鑒證報告的基本內容;
三、第四十三條,規定了出具鑒證報告的要求并明確規定了四種報告類型;
四、第四十四條,規定了出具無保留意見鑒證報告的條件;
五、第四十五條,規定了出具保留意見鑒證報告的條件;
六、第四十六條,規定了出具無法表明意見鑒證報告的條件;
七、第四十七條,規定了出具否定意見鑒證報告的條件。
注冊稅務師出具鑒證報告時,應執行《清算準則》“第六章鑒證報告的出具” 第四十一條至四十七條等七條的規定,并應關注本指南第四十四條、第四十五條、第四十六條規定的程序事項。
第四十四條  清算鑒證報告
注冊稅務師執行土地增值稅清算鑒證業務,應根據《清算準則》規定的基本內容,及報告分類適用情況,出具鑒證報告。
本指南重點說明,鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露的內容。
一、簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性,應區別以下情況分別進行處理。
(一)不準備信賴被鑒證單位的內部控制制度,可以采用以下文字表述:
我們在鑒證過程中發現,被鑒證單位的內部控制制度,由于……等原因,我們不準備信賴并不實施控制測試。
不準備信賴的原因很多,如:內部控制制度建設不完善或不存在,雖有制度但不能有效執行,一個鑒證年度內制度不能得到一貫的有效執行等等。
(二)準備部分信賴被鑒證單位的內部控制制度,可以采用以下文字表述:
我們在鑒證過程中發現,被鑒證單位的內部控制制度,由于……等原因,我們準備部分信賴。對于不準備信賴的內部控制制度,不實施控制測試;對于準備信賴的下列內部控制制度,經實施控制測試,未發現不能有效貫徹的證據。
……。
(三)準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度,可以采用以下文字表述:
我們在鑒證過程中,經實施控制測試,未發現不能有效貫徹執行內部控制制度的證據,準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度。準備合理充分信賴被鑒證單位的內部控制制度包括以下內容:
……。
二、簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性、真實性、合法性和可靠性:
(一)評價證據的相關性、真實性、合法性,應關注所取得的證據,能夠證明收入事項、扣除項目與清算項目之間存在因果關系,能夠證明被鑒證事項客觀存在,能夠證明證據的形式和取得方法合法。
(二)評價證據的可靠性,應根據證據來源、性質和獲取證據環境等因素進行判斷。注冊稅務師在評價證據的可靠性時,應依據本指南第九條的五中(三)的規定,發表鑒證意見。
三、簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷,應根據出具四種鑒證報告的具體條件要求,分別根據《清算準則》第四十四條、第四十五條、第四十六條和第四十七條的規定,發表評價意見??梢圆捎靡韵挛淖直硎觯?br /> 由于存在以下情形,稅務師事務所決定,出具……(無保留、保留、無法表明、否定)意見的鑒證報告。
……。
第四十五條  《鑒證報告》的數據口徑與邏輯關系
《土地增值稅清算鑒證報告》范本,共分三個方面內容,一是清算項目鑒證的主報告,主要是清算項目有關鑒證情況的全面介紹;二是清算項目鑒證后各數據的相關 匯總表;三是各數據鑒證過程的相關的附件。其中:《土地增值稅納稅鑒證表》中各數據填寫全部依據后面有關鑒證后相應附表確定的數據。
一、《土地增值稅納稅鑒證表》
(一)“取得轉讓房地產收入”欄,是指依照《房地產轉讓收入鑒證表》中所列的各項明細收入,經鑒證后確定的收入總金額。
本欄目設置與表內邏輯關系:“轉讓房地產收人總額”欄=轉讓土地收入+轉讓地上建筑物及其附著物收入欄數額。
本欄目設置與附列表對應關系:與《房地產轉讓收入鑒證表》中“確定收入數”的合計數據相同。
(二)“扣除項目金額合計”欄,是指依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《細則》規定,在鑒證后所確定增值額時允許扣除的開發成本項目的總金額。
本欄目設置與表內邏輯關系:“扣除項目總金額”欄=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+從事房地產開發的納稅人加計20%扣除數的合計數據填寫。
本表欄目設置與附列資料表對應關系:與《扣除項目匯總表》中“本次扣除金額”的合計數相同。其中:
1.“取得土地使用權所支付的金額”欄,與《扣除項目匯總表》中“取得土地使用權所支付的金額”項目中“本次扣除金額”的數值相同。該數值來源于《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》中“本次扣除金額”的合計數。
2.“房地產開發成本”欄設置與表內邏輯關系:“房地產開發成本”欄=土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+開發間接費用的之和填寫。
本表欄目設置與附列資料表對應關系:與《扣除項目匯總表》中“房地產開發成本”項目中“本次扣除金額”的數值相同。
3.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用各欄,與《扣除項目匯總表》中相應項目中“本次扣除金 額”的數值相同。該數值分別來源于《土地征用及拆遷補償費鑒證表》、《前期工程費鑒證表》、《建筑安裝工程費鑒證表》、《基礎設施費鑒證表》、《開發間接 費用鑒證表》,各相應表中“本次扣除金額”的合計數及《公共配套設施費鑒證表》,“本次分配扣除金額”的合計數。
二、根據以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則,對其他以下項目欄審核的方法依此類推。在此明確“財政部規定的其他扣除項目金額”欄,目前,國家沒有出臺關于允許其他扣除項目金額的有關政策規定,因此,此欄是無須填寫的。
三、對審計報告各表中的“有效憑證金額”欄,是指企業財務實際發生的數據,應如實填寫。對于“本次扣除金額”是指在清稅時允許扣除的項目金額。對于“本次未扣除金額”欄,是指銷售商品房面積未達到100%或按政策規定不允許扣除的項目金額。應注意兩點:
(一)已銷售面積與總開發建筑面積進行對比,未銷售面積是否屬于公建面積允許分攤;
(二)對除公建面積允許分攤成本外,對于其他不允許扣除的留用面積,包括自用面積,銷售面積達85%以外的面積等等。
第四十六條  清算鑒證工作記錄和工作底稿的編制要求
一、清算鑒證工作記錄
(一)注冊稅務師應當記錄與土地增值稅清算有關的重大事項,作為證據支持鑒證報告,并證明鑒證人員已按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》執行業務。
(二)對需要運用職業判斷的所有重大事項,注冊稅務師應當記錄推理過程和相關結論。如果對某些事項難以進行判斷,注冊稅務師還應當記錄得出結論時已知悉的有關事實,主要包括法律事件和法律行為。
與土地增值稅清算有關的法律事件,是指有關土地增值稅清算稅收法規的變化調整,所引起的土地增值稅清算情況變化的客觀事實;與土地增值稅清算有關的法律行 為,是指以納稅人意志為轉移的,能夠引起土地增值稅清算法定后果的事實,如納稅人沒有按規定程序進行土地增值稅清算申報,又如納稅人選擇的確認方法不當等 都屬于納稅人法律行為。
(三)注冊稅務師應將鑒證過程中,所考慮的全部重大事項在工作底稿中進行記錄。
二、清算鑒證工作底稿的編制要求
清算鑒證工作底稿是鑒證人員在鑒證過程中形成的鑒證工作記錄和獲取的資料。在鑒證工作中,鑒證人員必須編制鑒證工作底稿。鑒證工作底稿應如實反映鑒證計劃 的制定及其實施的情況,包括鑒證人員在鑒證過程中收集的各種書面證據,所采用的方法和程序等鑒證業務內容,以及鑒證人員的專業判斷。從一定意義上講,鑒證 證據收集過程也是鑒證工作底稿的編制過程。在鑒證過程中,鑒證人員應將收集到的鑒證證據進行整理、分析、鑒定和綜合,將鑒證證據的種類、來源、數量、日 期,以及所說明的問題或事實等記錄下來,作為形成鑒證結論,撰寫鑒證報告的依據。
三、復核清算鑒證工作底稿的編制要求
編制完成的清算鑒證工作底稿必須進行復核。為防止由于業務助理人員的經驗不足或其他人員的疏忽和遺漏而造成較高的鑒證風險,避免給鑒證人員及其所在的事務 所帶來不利的影響和損失,稅務師事務所應當建立逐級檢查和復核制度,對鑒證工作底稿進行必要的檢查和復核。特別是在簽發鑒證報告前,應當對鑒證工作底稿進 行最終的復核。
復核工作底稿,應充分注意會計制度與稅收制度,在土地增值稅清算確認計量上的差異事項,做好納稅調整。
四、對清算項目內容情況的終審要求
終審人員在收到納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》后,應從以下幾方面進行審核:
(一)應從客觀上了解清算項目的基本情況,對清算內容及結果進行分析,簡單測算,初步掌握清算項目每平方米售價、取得土地使用權所支付的金額、開發成本和建安成本扣除、清算項目利潤率等情況;
(二)通過測算可以分析與同地段、同類商品房售價是否有較大差別,每平方米建安成本的扣除額,是否明顯高于政策有關部門公布的分類房產每平方米工程造價金額;
(三)對相差較多的可暫列為有疑點項目,需要進行核查原因。
五、編寫鑒證說明的基本內容
注冊稅務師在出具鑒證報告時,應注意說明以下事項:
(一)納稅主體及項目開發的基本情況;
(二)清算單位和清算條件的鑒證說明;
(三)轉讓房地產取得收入說明,應從貨幣收入、實物收入、其他收入等三個方面進行說明;
(四)扣除項目有關情況說明,應依據土地增值稅政策規定,對成本所涉及的項目加以詳細說明;
(五)納稅情況詳細計算過程;
(六)其他審核事項說明。


 第八章  附則


第四十七條  本指南由中國注冊稅務師協會負責解釋。
第四十八條  注冊稅務師對土地增值稅清算事項進行鑒證,適用本指南。
第四十九條  根據國家稅務總局《關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》國稅發〔2007〕132號文件規定,《土地增值稅清算鑒證業務準則》于2008年1月1日起施行。本指南應于2008年1月1日起施行。

附件:
1.鑒證說明的編寫要求;
2.工作底稿;
3.《土地增值稅清算鑒證業務準則》。

 

附件1:
鑒證說明的編寫要求
一、納稅主體
(一)房地產常規開發業務的鑒證說明
從以下三個方面介紹“五證”取得情況:
1.說明“五證”是否全部取得;
2.未取得的原因;
3.《銷售許可證》的取得是否超過三年。
(二)房地產非常規開發業務的鑒證說明
1.簡要說明項目取得及開發情況;
2.未能按程序取得“五證”的原因;
3.從歸屬和利用兩個方面,說明是否取得了所開發項目的物權。
二、經營行為
(一)說明轉讓行為已經發生
1.對轉讓證據進行介紹或描述;
2.介紹轉讓交易過程,并說明屬于二級市場的轉讓行為;
3.介紹權屬變更情況。
(二)說明轉讓的是國有土地使用權
1.被轉讓土地的權屬取得情況;
2.說明已按法定程序取得《國有土地使用證》;
3.摘錄交易合同的有關內容,介紹有關交易資料,說明交易已經完成。
(三)說明取得轉讓增值收入
1.摘錄確認轉讓價格的合同條款;
2.轉讓價款結算情況;
3.轉讓發票和收款單據等證據說明;
4.對未發生增值收入的項目,應取得相關證據,并對其合理性、合法性進行論證說明。
三、清算單位
(一)常規開發業務清算單位的鑒證說明
1.說明按“五證”確認的開發項目構成情況;
2.每個開發項目,按單項開發項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況;
3.說明開發項目自定名稱與“五證”登記名稱的核實情況,說明是否一致;
4.對于有多個開發項目的納稅人,以開發項目作為一級分類標準,以各清算單位作為二級分類標準,編制納稅人清算單位明細表。
(二)非常規開發業務清算單位的鑒證說明
1.說明按實際取得項目情況,確認開發項目構成情況;
2.每個開發項目,按單項開發項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況;
3.對于有多個開發項目的納稅人,以開發項目作為一級分類標準,以各清算單位作為二級分類標準,編制納稅人清算單位明細表。
(三)普通標準住宅的鑒證說明
1.《商品住房建筑面積情況明細表》的填報情況;
2.稅務機關對普通標準住宅的確認情況;
3.對普通標準住宅的會計核算情況;
4.普通標準住宅的增值率是否超過了20%。
四、清算條件和清算申請
(一)納稅人應進行土地增值稅清算的鑒證說明
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的說明:
(1)描述介紹有關證據;
(2)說明項目全部竣工、完成銷售。
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的:
(1)描述介紹有關證據;
(2)說明未竣工決算項目的整體轉讓情況。
3.直接轉讓土地使用權的:
(1)描述介紹有關證據;
(2)說明土地使用權已經直接轉讓。
(二)稅務機關要求進行土地增值稅清算的鑒證說明
1.說明稅務機關向納稅人發送,納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》;
2.說明稅務機關要求進行土地增值稅清算的原因,并說明是否符合文件規定。
五、收入總額
(一)按交易價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明
1.主營業務收入鑒證說明
根據會計資料直接填報的主營業務收入的審核說明:
(1)說明賬面發生的主營業務收入情況,抄錄有關會計科目的累計發生額,并審核邏輯關系;
(2)說明主營業務收入的確認和計量方法;
(3)說明每平方米售價與政府公布的每平方米造價對比情況;
(4)記錄主營業務收入的會計處理中,存在的差錯;
(5)說明收入事項的會計差錯是否進行了全額納稅調整;
(6)說明銷售截止是否正確,記錄提前確認收入或滯后確認收入的不正常會計業務,并說明納稅調整情況;
(7)說明應收賬款科目中,有無未經認可的大額銷售。若有,應作記錄,并進行納稅調整。
2.主營業務收入額計算說明
(1)根據賬面金額和納稅調整金額,計算銷售貨幣金額;
(2)根據賬面金額和納稅調整金額,計算換取非貨幣性資產作價金額;
(3)根據賬面金額和納稅調整金額,計算取得其他收益金額;
(4)取得實物收入的,應說明評估價確認情況。
3.證據來源科目
主營業務收入的證據屬于會計核算證據,鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業務,不執行注冊會計師鑒證準則規定的有關收入的鑒證程序。
證據來源科目為“主營業務收入”、“應收賬款”、“預收賬款”和納稅人用于核算銷售款項的其他科目。
(二)按評估價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明
1.說明按評估價格確認房地產轉讓收入的原因;
2.描述或摘錄評估報告對轉讓價格的評估情況;
3.介紹稅務機關對評估報告的采用情況,對有關證據進行描述。
(三)房地產交易的視同銷售收入鑒證說明
1.對存貨科目中成品房,審核中發現的視同銷售收入項目說明;
2.對發現的用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、實物抵債、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等六項視同銷售交易行為,應分類說明,并分類確認視同銷售金額。
3.證據來源科目。視同銷售收入的鑒證證據屬于納稅調整證據,對于這類證據,應從交易性質認定和交易金額計算等兩個方面進行鑒證,所涉及的證據來源科目包括:開發產品和長期投資科目,涉及抵債的應付款項賬戶,記入非貨幣性交易的有關賬戶。
(四)申報表的填報數據計算說明
1.土地增值稅納稅申報表(一)收入項目的金額計算
(1)清算項目所包含的清算單位的組成情況;
(2)執行國家稅務總局國稅發〔1995〕90號文件規定的地區,納稅人按清算單位分別計算貨幣收入、實物收入、其他收入;
(3)執行省市、自治區自定《土地增值稅納稅申報表(一)》的地區,根據當地報表收入分類情況,按清算單位分別計算填報。如北京是按照“轉讓土地收入”、“轉讓地上建筑物及其附著物收入”計算填報。
2.對房地產轉讓收入,按轉讓方式分別計算下列項目金額
(1)銷售貨幣金額;
(2)換取非貨幣性資產作價金額;
(3)分配股東作價金額;
(4)分配投資人作價金額;
(5)用于職工福利作價金額;
(6)用于職工獎勵作價金額;
(7)對外投資金額;
(8)抵償債務金額;
(9)取得其他收益金額。
六、扣除項目
(一)按清算單位分項說明
按照申報表的要求,有多項清算單位的,應按清算單位分別填制納稅申報表,分項辦理納稅申報手續。無論是在確認收入還是在確認扣除項目的時候,應按清算單位分別確認。
(二)扣除項目金額的情況介紹
1.取得土地使用權支付金額;
2.總開發成本、費用的確認計量情況;
3.允許分攤扣除的配套設施;
4.清稅面積與未銷售面積成本的配比;
5.未扣除金額;
6.扣除項目計算分攤配比說明;
7.出售普通標準住宅竣工面積情況;
8.分攤配套設施的具體用途面積。
(三)證據來源科目
成本和費用的證據屬于會計核算證據,鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業務,不執行《注冊會計師鑒證準則》規定的有關成本費用的鑒證程序。
證據來源科目為“開發成本”、“開發間接費用”、“開發產品”、“主營業務成本”、“主營業務稅金及附加”、“財務費用”等科目。
(四)視同銷售的扣除項目確認問題
土地增值稅清算的視同銷售扣除項目,與企業所得稅的視同銷售成本計算方法不同。企業所得稅計算成本,是按照分步結轉法進行計量的,因此,在確認視同銷售 后,就必須對應的確認視同銷售成本。土地增值稅扣除項目,是根據單位面積扣除金額確定的,將作為視同銷售商品房的面積,計入總銷售面積,然后再根據單位扣 除標準進行計算扣除金額,視同銷售商品房所對應的扣除金額也包含在其中。
七、稅款計算與繳納
前面談到了納稅申報,應按清算單位分別填制申報表。這里僅說明一般的鑒證方法和編寫要求,不同的清算單位,在確認計量計稅項目時是有差異的,但鑒證說明的編寫方法是相同的。
1.清算單位的申報地點說明:這部分內容,應說明本次清算所涉及的清算單位,根據項目所在地確認每個清算單位的申報地點,明確主管稅務機關;
2.每個清算單位稅款計算過程說明;
3.每個清算單位清算前已繳納稅款說明;
4.每個清算單位退補稅情況說明。

 
附件2:
工作底稿
索     引
委托單位名稱:                                 委托單位聯系電話:
索引號 項目名稱 頁
碼 索引號 項目名稱 頁碼
一、綜合類  3-15 扣除項目鑒證說明表 
1-1 鑒證工作計劃  3-16 數據來源有關科目鑒證說明表 
1-2 三級復核工作底稿  3-17 憑證抽查表 
1-3 重大問題請示報告  四、申報鑒證類 
1-4 交換意見記錄  4-1 土地增值稅納稅鑒證表 
1-5 客戶提供資料清單  4-2 土地增值稅項目登記表 
1-6 企業基本情況表  4-3 土地增值稅繳款情況匯總表 
二、清算項目情況鑒證類  4-4 申報鑒證說明表 
2-1 常規開發項目“五證”鑒證表    
2-2 非常規開發項目鑒證表    
2-3 轉讓行為鑒證表    
2-4 常規開發業務清算單位鑒證表    
2-5 非常規開發業務清算單位鑒證表    
2-6 普通標準住宅鑒證表    
2-7 清算條件鑒證表    
三、收入總額和扣除項目鑒證類    
3-1 房地產轉讓收入鑒證表    
3-2 視同銷售收入鑒證表    
3-3 房地產轉讓收入鑒證表(北京市)    
3-4 收入總額鑒證說明表    
3-5 扣除項目匯總表    
3-6 取得土地使用權所支付的金額鑒證表    
3-7 土地征用及拆遷補償費鑒證表    
3-8 前期工程費鑒證表    
3-9 建筑安裝工程費鑒證表    
3-10 基礎設施費鑒證表    
3-11 開發間接費用鑒證表    
3-12 公共配套設施費鑒證表    
3-13 利息支出鑒證表    
3-14 與轉讓房地產有關的稅金鑒證表    
注:(附)表示此表已作為土地增值稅報告的附件
綜合類
1.1  鑒證工作計劃
索引號:1—1頁次
委托單位名稱 
會計期間  編制人  日期 
一、鑒證項目

 

二、鑒證目標

 

三、計劃工作時間
約定工作日開始日     年     月   日
外勤工作日自     年    月   日至   年     月   日  共計    日      人次
        編寫報告自           年     月   日至  年     月   日
鑒證截止日期         年     月   日


四、鑒證小組組成及人員分工:
姓名 職務或名稱 分工 備注
   
   
   
   
   
   
   
   
所領導意見:

 

 

 


1.2  三級復核工作底稿
索引號1—2     頁次:
委托單位名稱: 編制人 
納稅所屬年度: 日  期 
復核人 復核要點 復核
與否 復核意見 處理情況
項目負責人 1.預定審計程序完成是否適當;
2.審計證據是否充分、適當;
3.審計工作底稿的記錄、審計標識是否清晰;
4.審計工作底稿的記錄、審計標識是否清晰;
5.審計工作底稿的勾稽關系是否清晰;
6.審計工作底稿的歸類整理是否適當;
7.審計結論是否明確。   
部門經理意見 1.重要審計程序的制定執行是否已經實現審計目標;
2.審計項目的審計證據是否充分、適當。
3.各審計項目之間的銜接是否充分合理,是否存在重要漏審項目;
4.項目負責人對業務經理人員的監督、指導是否恰當;
5.所有調整項目或未予調整項目是否恰當;
6.審計意見的確定是否恰當,相關的披露是否一致。  

 

 

 

復核人:

日期 
所長 1.審計約定事項是否已實現;
2.重要審計程序的制定與實施是否恰當;
3.重點審計領域的測試是否充分;
4.重點審計依據是否充分、適當;
5.重要審計事項是否恰當;
6.審計意見的確定是否恰當,審計報告的表述是否規范。   
1.3  重大問題請示報告
索引號1——3    頁次:
年     月    日                         金融單位:元
委托單位名稱:
執行的會計制度  所屬會計年度 
承辦部門  項目負責人  業務類型 
提請決定的主要問題及初步處理意見 所主任/部門經理意見

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


1.4  交換意見記錄
                       年   月    日                        索引號1——4頁次
委托方名稱:
委托方
參加人員 姓名 職務 受托方
參加人員 姓名 職務
     
     
檢查中發現問題及處理意見 與委托方交換后的處理意見

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

1.5  客戶提供資料清單
索引號:1—5頁次:
1.5.1  確認征收范圍的有關資料
1.營業執照副本復印件;
2.稅務登記證(國、地稅)副本復印件;
3.《土地增值稅項目登記表》復印件;
4.《建設用地規劃許可證》復印件;
5.《建設工程規劃許可證》復印件;
6.《銷售許可證》復印件;
7.《建設工程開工證》復印件;
8.《國有土地使用證》復印件;
9.合作開發協議;
注:(對于非常規開發項目,“五證”不全的,應提交有關取得土地的資料和進行開發活動的資料);
1.5.2  確認清算單位的有關資料
10.項目竣工清算報表;
11.稅務機關出具的普通住宅的確認文件
12.土地增值稅項目登記表
13.項目建議書的批復
14.房屋土地管理局測繪面積報告書;
15.商品住房建筑面積情況明細表
16.商品住房建筑面積情況明細表(附表)
17.已完工開發項目成本表;
18.清算項目的工程竣工驗收報告。
1.5.3  確認清算條件的有關資料
19.直接轉讓土地使用權的轉讓合同;
20.清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單;
21.納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目,應提交注銷稅務登記的有關手續,作為確認應進行清算的依據;
22.銷售商品房有關證明資料,以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等;取得實物收入的,應提交評估報告;
23.清算項目的工程竣工驗收報告;
24.主要開發產品(工程)銷售明細表;
注:確認清算條件,所使用的證據還包括前面已經提供的項目竣工清算報表、已完工開發項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料;
1.5.4  確認收入總額的有關資料
25.與轉讓房地產有關的完稅憑證,包括:已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。
26.企業領用的全部房地產開發企業專用發票;
27.銀行明細對賬單
注:確認收入總額,所使用的證據還包括前面已經提供的:主要開發產品(工程)銷售明細表,與銷售商品房有關證明資料,直接轉讓土地使用權的轉讓合同等三項資料;
1.5.5  確認扣除項目總額的有關資料
28.能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明
29.合作開發協議;
30.上繳土地轉讓金收據復印件;
31.“四項成本”超標,應提交稅務機關的核定文件;
32.按評估價確認扣除項目的,應提交資產評估報告;
注:確認扣除項目總額,所使用的證據還包括前面已經提供的:項目竣工決算報表,已完工開發項目成本表,取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證,國有 土地使用權出讓或轉讓合同,清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單,借款合同,清算項目的工程竣工驗收報告,與轉讓房地產有關的完稅憑證等八項資 料。
1.5.6  確認稅款計算的有關資料
33.土地增值稅納稅申報表(一);
34.記錄稅款計算過程的有關資料;
35.已繳稅款的繳款書復印件;
36.應交土地增值稅明細賬復印件。
1.5.7  清算申報的有關資料
37.清算土地增值稅書面申請;
38.土地增值稅清算通知書;
39.土地增值稅清算材料清單;
40.土地增值稅清算受理通知書;
41.土地增值稅清算補充材料通知書;
42.土地增值稅清算核定征收通知書。

 

1.6  企業基本情況表
索引號:1—7頁次:
企業名稱  經濟類型 
  所屬行業 
企業注
冊地址  電  話 
  郵  編 
開戶銀行  銀行賬號  納稅人
識別號 
工  商
登  記 文    號  地稅
稅務
登記 文    號 
 日    期   日    期 
 執照號碼   稅務代碼 
經營
范圍  開業
日期  經營
期限 年
董事長  總經理  財務經理  聯系人 
投 資 者 名 稱 投資總額 注冊金額 出資比例 實收金額 占注冊%
     
     
     
     
     
     
合計     
分支機構
概  況 名  稱 投資總額 投資比例 名稱 投資總額 投資比例
      
      
      
      
      
委托項目 類  別  前事務所名稱及
審定報告編號 
 目  的   
 范  圍   

清算項目情況鑒證類
2.1  常規開發項目“五證”鑒證表
索引號:2-1   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人  日期
 復核人  日期
一、鑒證事項
(一)說明“五證”是否全部取得;
(二)未取得的原因;
(三)《銷售許可證》的取得是否超過三年。
二、鑒證說明
(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
2.2  非常規開發項目鑒證表
索引號:2-2   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項
(一)簡要說明,項目取得及開發情況;
(二)未能按程序取得“五證”的原因;
(三)從歸屬和利用兩個方面,說明是否取得了所開發項目的物權。

二、鑒證說明
(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明

2.3  轉讓行為鑒證表
索引號:2-3   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:

(一)轉讓行為是否發生
(二)轉讓的是否是國有土地使用權
(三)轉讓是否取得增值收入

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
2.4  常規開發業務清算單位鑒證表
索引號:2-4   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:
(一)說明按“五證”確認的開發項目構成情況;
(二)每個開發項目,按單項開發項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況;
(三)說明開發項目自定名稱與“五證”登記名稱的核實情況,說明是否一致;
(四)對于有多個開發項目的納稅人,以開發項目作為一級分類標準,以各清算單位作為二級分類標準,編制納稅人清算單位明細表。

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
2.5  非常規開發業務清算單位鑒證表
索引號:2-5   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:
(一)說明按實際取得項目情況,確認開發項目構成情況;
(二)每個開發項目,按單項開發項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況;
(三)對于有多個開發項目的納稅人,以開發項目作為一級分類標準,以各清算單位作為二級分類標準,編制納稅人清算單位明細表。

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
2.6  普通標準住宅鑒證表
索引號:2-6  頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:
(一)《商品住房建筑面積情況明細表》的填報情況;
(二)稅務機關對普通標準住宅的確認情況;
(三)對普通標準住宅的會計核算情況;
(四)普通標準住宅的增值率是否超過了20%。

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
2.7  清算條件鑒證表
索引號:2-7   頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的說明
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
(三)直接轉讓土地使用權的
(四)稅務機關要求進行土地增值稅清算的鑒證說明

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
收入總額和扣除項目鑒證類
3.1  房地產轉讓收入鑒證表
索引號:3—1頁次:
會計期間或截止日:     金額單位:元
委托單位名稱: 編制人  日期 
 復核人  日期 
收入類別 賬面數 調整數 審定數 備注
現金    
    
    
    
    
    
實物    
    
    
    
    
其他    
    
    
    
    
    
合計    
注:按照國稅發〔1995〕90號文件規定的,《土地增值稅納稅申報表(一)填表說明》進行申報的,使用上表。

3.2  視同銷售收入鑒證表
索引號:3-2  頁次
取得收入起止日期:   年   月    日至    年    月    日           金額單位:元
委托單位名稱: 編制人 
 日期 
 復核人 
 日期 
視同銷售收入類別 企業提供數 中介調整數 確定收入數 備注
換取非貨幣性資產作價金額    
分配股東作價金額    
分配投資人作價金額    
用于職工福利作價金額    
用于職工獎勵作價金額    
對外投資金額    
抵償債務金額    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
合計    

3.3 房地產轉讓收入鑒證表(北京市)
索引號:3-3     頁次
取得收入起止日期:   年   月    日至    年    月    日     金額單位:元
委托單位名稱: 編制人 
 日期 
 復核人 
 日期 
開發商品房收入類別 企業提供數 中介調整數 確定收入數 備注
銷售貨幣金額    
換取非貨幣性資產作價金額    
分配股東作價金額    
分配投資人作價金額    
用于職工福利作價金額    
用于職工獎勵作價金額    
用于贊助作價金額    
對外投資金額    
抵償債務金額    
取得其他收益金額    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
合       計    
注:按照京地稅地〔2007〕134號文件規定,使用上表。

 

3.4  收入總額鑒證說明表
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:

(一)按交易價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明
(二)按評估價格確認的房地產轉讓收入鑒證說明
(三)房地產交易的視同銷售收入鑒證說明

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明
索引號:3-4     頁次:


 

3.5  扣除項目匯總表
索引號:3—5頁次
會計期間或截止日:     金額單位:元
委托單位名稱: 編制人  日期 
 復核人  日期 
項目 金額
1.取得土地使用權所支付的金額 
2.房地產開發成本 

中 土地征用及拆遷補償費 
 前期工程費 
 建筑安裝工程費 
 基礎設施費 
 公共配套設施費 
 開發間接費 
3.房地產開發間接費用 

中 利息支出 
 其他房地產開發費用 
4.與轉讓房地產有關的稅金 

中 營業稅 
 城市維護建設稅 
 教育費附加 
5.財政部規定的加計20%扣除數 
6.財政部規定的其他扣除項目金額 

 

 


3.6  取得土地使用權所支付的金額鑒證表
索引號:3-6     頁次:
會計期間或截止日                                            金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
支付的土地出讓金    
支付地價款金額    
交納的有關稅費    
其中:    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
合計    

3.7  土地征用及拆遷補償費鑒證表
索引號:3-7     頁次:
會計期間或截止日:                                        金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
土地征用費用    
耕地占用稅    
勞動力安置費    
安置動遷用房支出    
拆遷補償款    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
合計    

 

3.8  前期工程費鑒證表
索引號:3-8     頁次:
會計期間或截止日                                         金額單位:元                                                            
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
規劃費用    
設計費用    
項目可行性研究費用    
水文費用    
地質費用    
勘探費用    
測繪費用    
七通一平支出    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
合計    

3.9  建筑安裝工程費鑒證表
索引號:3-9     頁次:
會計期間或截止日                                             金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
建筑工程費用    
安裝工程費用    
支付給承包方費用    
其他建筑安裝工程費用    

中     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
合計    

 

3.10  基礎設施費鑒證表
索引號:3-10     頁次:
會計期間或截止日:                                         金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
開發小區內道路    
供水工程支出    
供電工程支出    
供氣工程支出    
排污工程支出    
排洪工程支出    
通訊工程支出    
照明工程支出    
環衛工程支出    
綠化費用    
其他設施工程發生的支出    

中     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
合計    

 

3.11  開發間接費用鑒證表
索引號:3-11     頁次:
會計期間或截止日:                                           金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注
管理人員工資    
職工福利費    
折舊費    
修理費    
辦公費    
水電費    
勞動保護費    
周轉房攤銷費    
其他發生的間接費用    

中     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
合計    

 

3.12  公共配套設施費鑒證表
索引號:3-12     頁次:
會計期間或截止日:                                            金額單位:元
委托單位名稱:  編制人  日期 
 復核人  日期 
項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注
物業管理用房費用    
變電站費用    
熱力站費用    
水廠費用    
居委會用房費用    
派出所用房費用    
幼兒園用房費用    
學校用房費用    
托兒所用房費用    
公共廁所費用    
自行車棚用房費用    
郵電通訊用房費用    
其他非營業性公共設施費用    

中     
     
     
     
     
     
     
合計    

 

3.13  利息支出鑒證表
索引號:3-13     頁次:
會計期間或截止日:                                     金額單位:元
納稅人名稱  納稅人地址  聯系人
電  話 
經濟類型  行      業  直接主
管部門 
開戶銀行  賬      號  郵  政
編  碼 
項目名稱 
項目地址  銀行同期利率: 
金融機構名稱 行次 借款金額 借款期限 利率 允許列支利息金額
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
合計     
3.14  與轉讓房地產有關的稅金鑒證表
索引號:3-14     頁次:
會計期間或截止日:                                           金額單位:元   
委 托單位名稱: 編制人  日期 
 復核人  日期 
項      目 行 次 應繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注
營業稅 1   
城市維護建設稅 2   
教育費附加 3   
 4   
 5   
 6   
 7   
 8   
 9   
 10   
 11   
 12   
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
已納稅額合計    


 

3.15   扣除項目鑒證說明表
索引號:3-15     頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:

(一)扣除項目金額的情況介紹
(二)清算項目所包含的清算單位的組成情況
(三)證據來源科目

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明

 

3.16   數據來源有關科目鑒證說明表
索引號:3-16     頁次:

企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期

注:數據來源有關科目主要涉及以下內容:
(一)主營業務收入的證據屬于會計核算證據,鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。證據來源科目為“主營業務收入”、“應收賬款”、“預收賬款”和納稅人用于核算銷售款項的其他科目。
(二)視同銷售收入的鑒證證據屬于納稅調整證據。對于這類證據,應從交易性質認定和交易金額計算等兩個方面進行鑒證,所涉及的證據來源科目包括:開發產品和長期投資科目,涉及抵債的應付款項賬戶,記錄非貨幣性交易的有關賬戶。
(三)成本和費用的證據屬于會計核算證據,鑒證程序為邏輯關系審驗和收入賬務處理方法評價。證據來源科目為“開發成本”、“開發間接費用”、“開發產品”、“主營業務成本”、“主營業務稅金及附加”、“財務費用”等科目。
3.17   憑證抽查表
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期

索引號:3-17     頁次:

 

申報鑒證類
4.1  土地增值稅納稅鑒證表
                                                索引號:2-25頁次:
會計期間或截止日:                                             金額單位:元
納稅人名稱  納稅地址  聯系人、電話 
納稅地址  行   業  直接主管部門 
開戶銀行  賬   號  郵政編碼 
項目名稱  項目地址 
項      目 行   次 中介審核數
一、轉讓房地產收入總額 1 

中 轉讓土地收入 2 
 轉讓地上建筑物及其附著物收入 3 
二、扣除項目金額合計 4 
1.取得土地使用權所支付的金額 5 
2.房地產開發成本 6 


中 土地征用及拆遷補償費 7 
 前期工程費 8 
 建筑安裝工程費 9 
 基礎設施費 10 
 公共配套設施費 11 
 開發間接費用 12 
3.房地產開發費用 13 

中 利息支出 14 
 其他房地產開發費用 15 
4.與轉讓房地產有關的稅金 16 

中 營業稅 17 
 城市維護建設稅 18 
 教育費附加 19 
5.財政部規定的加計20%扣除數 20 
6.財政部規定的其他扣除項目金額 21 
三、增值額 22 
四、增值額與扣除項目金額之比(%) 23 
五、適用稅率(%) 24 
六、速算扣除系數(%) 25 
七、預收房地產價款 26 
八、預征比例(%) 27 
九、預繳土地增值稅稅款 28 
十、已繳土地增值稅稅額 29 
十一、本期實際繳納土地增值稅金額 30 
十二、應退土地增值稅稅額 31 
十三、項目竣工清算應退土地增值稅稅額 32 
中介機構:(公章)                                      單位(公章)
機構負責人:                                           財務負責人:
中國注冊稅務(會計)師(簽章):            助理人員:                  年   月   日
 
4.2  土地增值稅項目登記表
土地增值稅項目登記表(從事房地產開發的納稅人適用)
索引號:4-3        頁次:
稅務登記證號碼:                  序號:                                                   稅稅務計算機代碼:
填報日期:    年    月    日                面積單位:平方米      金額單位:萬元(人民幣)
納稅人名稱  納稅人地址  聯系人、電話 
合建方名稱  合建方地址  合建方聯系人電話 
經濟類型  項目類型  直接主管部門 
開戶銀行  賬    號  郵政編碼 
項目名稱  項目詳細座落地址 
項目建議書批準文號及時間  土地使用權受讓(行政劃撥)合同號(批準文號)及時間 
建議項目起訖時間  開發土地總面積  開發建筑總面積 
計劃投資總額  已投入資金 1994年1月1日以前 
   1996年9月30日以前 
納稅人(簽章):                     法人代表(簽章):                                  經辦人員(簽章):
稅務機關受理登記日期:    年    月     日             主管稅務人員簽字:                  主管稅務機關蓋章:
附列資料(建筑面積按合計數填寫):
普通標準住宅:棟號:      建筑面積:        平方米   辦公用房:棟號:      建筑面積:      平方米
綜合樓,公寓,別墅:棟號:     建筑面積:      平方米    其他:棟號:      建筑面積:      平方米 稅務機關批準的申報期限:

分次(   )  分季(   )
填表說明:1.從事房地產開發與建設的納稅人,應在簽訂房地產開發合同(或立項)及發生變更后一個月內,據實向指定的地方主管稅務機關報送此表。
          2.納稅單位項目建立時,應同時向稅務機關提交立項批復,土地使用權受讓(行政劃撥)合同(批準文件),合作建房協議書等有關資料。
          3.序號:由地方主管稅務機關編制填寫。
          4.項目類型:根據實際情況按普通標準住宅、辦公寫字樓、賓館飯店、公寓、別墅、非普通標準住宅、綜合樓、其他填寫。
          5.本表一式三份,送地方主管稅務機關審核蓋章后,稅務機關留存兩份,退回登記單位一份。
 
4.3  土地增值稅繳款情況匯總表
索引號:4-3        頁次:
會計期間或截止日:                                    金額單位:元
納稅人名稱  電話 
納稅地址  聯系人 
郵政編碼  經濟類型 
行    業  直接主管部門 
開戶銀行  賬   號 
項目名稱  項目地址 
 中介審核數
日期 行次 繳款書號碼 金額
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
合計   

4.4  申報鑒證說明表
索引號:4-4     頁次:
企業名稱:

審核項目: 編制人 日期
 復核人 日期
一、鑒證事項:

(一)清算單位的申報地點
(二)清算單位稅款計算過程
(三)清算單位清算前已繳納稅款
(四)清算單位退補稅情況

二、鑒證說明:

(一)發表鑒證意見的證據
(二)鑒證意見說明

 
附件3:
《土地增值稅清算鑒證業務準則》
第一章  總  則
第一條  為了規范土地增值稅清算鑒證業務,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規定,制定本準則。
第二條  本準則所稱土地增值稅清算鑒證,是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序,提出鑒證結論或鑒證意見,并出具鑒證報告,增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。
第三條  納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所,均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條  在接受委托前,稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括:業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征,以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。
第五條  承接土地增值稅清算鑒證業務,應當具備下列條件:
(一)接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。
(二)稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德規范的要求。
(三)稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。
(四)與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書(見附件1)。
第六條  土地增值稅清算鑒證的鑒證對象,是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括:企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。
第七條  稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時,應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八條  稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務,應當以職業懷疑態度、有計劃地實施必要的審核程序,獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據;并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。
在確定證據收集的性質、時間和范圍時,應當體現重要性原則,評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。
第九條  稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務,應當以法律、法規為依據,按照獨立、客觀、公正原則,在獲取充分、適當、真實證據基礎上,根據審核鑒證的具體情況,出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。
第十條  稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告,稅務機關應當受理。
第十一條  稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務,應當遵守本準則。
第二章  一般規定
第十二條  稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料:
(一)土地增值稅納稅(預繳)申報表及完稅憑證。
(二)項目竣工決算報表和有關帳薄。
(三)取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
(四)銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。
(五)項目工程建設合同及其價款結算單。
(六)商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。
(七)無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。
(八)轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。
(九)轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。
(十)與土地增值稅清算有關的其他證明資料。
第十三條  稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時,應當對下列事項充分關注:
(一)明確清算項目及其范圍。
(二)正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
(三)正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
(四)正確劃分不同時期的開發項目,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。
(五)正確劃分征稅項目與免稅項目,防止混淆兩者的界限。
(六)明確清算項目的起止日期。
第十四條  納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的,稅務師事務所應當按照本準則第三章的規定審核收入總額。
第十五條  納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實,但其收入總額不能準確核算的,稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。
第十六條  稅務師事務所在審核鑒證過程中,有下列情形之一的,除符合本準則第十七條規定外,可以終止鑒證:
(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
(三)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。
(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規定的期限辦理清算手續,經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的。
(五)申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。
(六)納稅人隱瞞房地產成交價格,其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由,經稅務師事務所與委托人溝通,溝通無效的。
第十七條  納稅人雖有本準則第十六條所列情形,但如有下列委托人委托,稅務師事務所仍然可以接受委托執行鑒證業務,但需與委托人簽訂涉稅鑒證業務約定書:
(一)司法機關、稅務機關或者其他國家機關。
(二)依法組成的清算組織。
(三)法律、行政法規規定的其他組織和個人。
第三章  清算項目收入的審核
第十八條  土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括:
(一)評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。
(二)獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表,復核加計正確,并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。
(三)了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。
(四)查明收入的確認原則、方法,注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。
(五)正確劃分預售收入與銷售收入,防止影響清算數據的準確性。
(六)必要時,利用專家的工作審核清算項目的收入總額。
第十九條  本準則所稱清算項目的收入,是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱房地產)并取得的全部價款及有關的經濟收益,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第二十條  稅務師事務所應當按照稅法及有關規定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入,確認土地增值稅的應稅收入。
第二十一條  土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的,以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣,據以計算應納土地增值稅稅額。
對于以分期收款形式取得的外幣收入,應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
第二十二條  有本準則第十六條第(六)款情形,但按本準則第十七條規定接受委托執行鑒證業務的,稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格,以確認轉讓房地產的收入。
第二十三條  納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認:
(一)按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。
(二)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。
(三)參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。
第二十四條  收入實現時間的確定,按國家稅務總局有關規定執行。
第二十五條  對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用,應區分不同情形分別處理:
(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的,應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計扣除的基數。
(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的,不作為轉讓房地產的收入,在計算增值額時不允許扣除代收費用。
第二十六條  必要時,注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括:
(一)審核企業按照項目設立的"預售收入備查簿"的相關內容,觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。
(二)確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實,內容是否完整,相關手續是否符合規定,折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理,是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。
(三)審核企業對于以土地使用權投資開發的項目,是否按規定進行稅務處理。
(四)審核按揭款收入有無申報納稅,有無掛在往來賬,如"其他應付款",不作銷售收入申報納稅的情形。
(五)審核納稅人以房換地,在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。
(六)審核納稅人采用"還本"方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時,是否按規定申報納稅。
(七)審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用,如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益,是否按規定申報納稅。
(八)審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產,是否按規定申報納稅。
(九)審核納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。
(十)審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營,是否按規定申報納稅。
第四章  扣除項目的審核
第二十七條  稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的范圍。審核的內容具體包括:
(一)取得土地使用權所支付的金額。
(二)房地產開發成本,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用。
(四)與轉讓房地產有關的稅金。
(五)國家規定的其他扣除項目。
第二十八條  扣除項目審核的基本程序和方法包括:
(一)評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。
(二)獲取或編制扣除項目明細表,并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。
(三)審核相關合同、協議和項目預(概)算資料,并了解其執行情況,審核成本、費用支出項目。
(四)審核扣除項目的記錄、歸集是否正確,是否取得合法、有效的憑證,會計及稅務處理是否正確,確認扣除項目的金額是否準確。
(五)實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。
(六)必要時,利用專家審核扣除項目。
第二十九條  審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定,并確認扣除項目的具體金額:
(一)扣除項目能夠直接認定的,審核是否取得合法、有效的憑證。
(二)扣除項目不能夠直接認定的,審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致,是否按照規定合理分攤。
(三)審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積,是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致,并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。
如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時,稅務師事務所應當追加審核程序,并按照外部證據比內部證據更可靠的原則,確認適當的面積。
(四)審核并確認扣除項目的具體金額時,應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。
第三十條 取得土地使用權支付金額的審核,應當包括下列內容:
(一)審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證,口徑是否一致。
(二)如果同一土地有多個開發項目,審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
(三)審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。
(四)審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。
(五)審核有無預提的取得土地使用權支付金額。
(六)比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目,判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。
第三十一條  土地征用及拆遷補償費的審核,應當包括下列內容:
(一)審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。
(二)審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊,并與相關賬目核對。
(三)審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目,是否按稅收規定扣除。
第三十二條  前期工程費的審核,應當包括下列內容:
(一)審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。
(二)審核納稅人是否虛列前期工程費,土地開發費用是否按稅收規定扣除。
第三十三條  建筑安裝工程費的審核,應當包括下列內容:
(一)出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時,應當追加下列審核程序,以獲取充分、適當、真實的證據:
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同,并與相關賬目進行核對;
2.實地查看項目工程情況,必要時,向建筑監理公司取證;
3.審核納稅人是否存在利用關聯方(尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率,不同時段享受稅收優惠時)承包或分包工程,增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
(二)自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證,是否按規定進行會計處理和稅務處理。
第三十四條  基礎設施費和公共配套設施費的審核,應當包括下列內容:
(一)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。
(二)如果有多個開發項目,基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
(三)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。
(四)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
(五)審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。
(六)審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。
(七)獲取項目概預算資料,比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。
(八)審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。
(九)各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。
第三十五條  開發間接費用的審核,應當包括下列內容:
(一)審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。
(二)如果有多個開發項目,開發間接費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
(三)審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。
(四)審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
(五)審核是否將期間費用記入開發間接費用。
(六)審核有無預提的開發間接費用。
(七)審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用,是否在本項目中予以剔除。
(八)在計算加計扣除項目基數時,審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。
第三十六條  房地產開發費用的審核,應當包括下列內容:
(一)審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證,除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。
(二)利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的,審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除;開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的,應按下列方法進行審核:
1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證;
2.如果有多個開發項目,利息費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目;
3.審核各項借款合同,判斷其相應條款是否符合有關規定;
4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
第三十七條  與轉讓房地產有關的稅金審核,應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定,計算的扣除金額是否正確。
對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加,或者按照預售收入(不包括已經結轉銷售收入部分)計算并繳納的稅金及附加,不應作為清算的扣除項目。
第三十八條  國家規定的加計扣除項目的審核,應當包括下列內容:
(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權后,未進行任何形式的開發即轉讓的,審核是否按稅收規定計算扣除項目金額,核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。
(二)對于取得土地使用權后,僅進行土地開發(如"三通一平"等),不建造房屋即轉讓土地使用權的,審核是否按稅收規定計算扣除項目金額,是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。
(三)對于取得了房地產產權后,未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的,審核是否按稅收規定計算扣除項目金額,核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。
(四)對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取,核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。
第三十九條  對于納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發、轉讓房地產的,審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。
第五章  應納稅額的審核
第四十條  稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額,并確認其增值額及適用稅率,正確計算應繳稅款。審核程序通常包括:
(一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定,計算是否正確。
(二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定,計算是否正確。
1.如果企業有多個開發項目,審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目;
2.如果同一個項目既有普通住宅,又有非普通住宅,審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;
3.對于同一清算項目,一段時間免稅、一段時間征稅的,應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。
(三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確,并確認土地增值稅的適用稅率。
(四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。
第六章  鑒證報告的出具
第四十一條  本準則所稱的鑒證報告,是指稅務師事務所按照相關法律、法規、規章及其他有關規定,在實施必要的審核程序后,出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。
第四十二條  鑒證報告的基本內容應當包括:
(一)標題。鑒證報告的標題應當統一規范為"土地增值稅清算稅款鑒證報告".
(二)收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業務約定書的要求致送鑒證報告的對象,一般是指鑒證業務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。
(三)引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任,說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據等。
(四)審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容:
1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性;
2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性;
3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
(五)鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況,提出鑒證結論或鑒證意見,并確認出具鑒證報告的種類。
(六)鑒證報告的要素還應當包括:
1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章;
2.載明稅務師事務所的名稱和地址,并加蓋稅務師事務所公章;
3.注明報告日期;
4.注明鑒證報告的使用人;
5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。
第四十三條  稅務師事務所經過審核鑒證,應當根據鑒證情況,出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種:
(一)無保留意見的鑒證報告(見附件2)。
(二)保留意見的鑒證報告(見附件3)。
(三)無法表明意見的鑒證報告(見附件4)。
(四)否定意見的鑒證報告(見附件5)。
上述鑒證報告應當附有《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》(見附件6)。
第四十四條  稅務師事務所經過審核鑒證,確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件,應當出具無保留意見的鑒證報告:
(一)鑒證事項完全符合法定性標準,涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規及稅收有關規定。
(二)注冊稅務師已經按本準則的規定實施了必要的審核程序,審核過程未受到限制。
(三)注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據,完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。
稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告,可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。
第四十五條  稅務師事務所經過審核鑒證,認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準,但還存在下列情形之一的,應當出具保留意見的鑒證報告:
(一)部分涉稅事項因稅收法律、法規及其具體政策規定或執行時間不夠明確。
(二)經過咨詢或詢證,對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執法人員存在分歧,需要提請稅務機關裁定。
(三)部分涉稅事項因審核范圍受到限制,不能獲取充分、適當、真實的證據,雖然影響較大,但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。
稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據的部分涉稅事項,確認其土地增值稅的具體納稅金額,并對不能確認具體金額的保留事項予以說明,提請稅務機關裁定。
稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告,可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。
第四十六條  稅務師事務所因審核范圍受到限制,認為對企業土地增值稅納稅申報可能產生的影響非常重大和廣泛,以至于無法對土地增值稅納稅申報發表意見,應當出具無法表明意見的鑒證報告。
稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告,不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。
第四十七條  稅務師事務所經過審核鑒證,發現涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準,存在違反相關法律、法規或稅收規定的情形,經與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商,在所有重大方面未能達成一致意見,不能真實、合法的反映鑒證結果的,應當出具否定意見的鑒證報告。
稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告,不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。
附件:
附件1:涉稅鑒證業務約定書(參考文本)

甲方(委托方):
甲方稅務登記號:
乙方(受托方):
乙方稅務師事務所執業證編號:
茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業務,依據《中華人民共和國合同法》及有關規定,經雙方協商,達成以下約定:
一、委托事項
(一)項目名稱:
(二)具體內容及要求:
(三)完成時間:
二、甲方的責任與義務
(一)甲方的責任
1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定,甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。
2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括:(1)建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。(2)符合會計準則及有關規定。(3)嚴格按照稅收規定進行納稅調整。
3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。
4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制,以及甲方內部控制的固有局限性,經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險,乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。
(二)甲方的義務
1.按照乙方要求,及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料,并保證所提供資料的真實性和完整性。
2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息,并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。
3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助,主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。未按規定時間支付委托費用的,應按約定金額
%的比例支付違約金。
三、乙方的責任和義務
(一)乙方的責任
1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關規定,本著獨立、客觀、公正的原則,對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。
2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序,為甲方的委托事項提供合理保證。
3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。
(二)乙方的義務
1.乙方應當按照約定時間完成委托事項,并出具真實、合法的鑒證報告。
2.除下列情況外,乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密:(1)取得甲方的授權;(2)根據法律法規的規定,為法律訴訟準備文件或提供證據;(3)監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。
3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的,乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。
4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的,應當承擔相應的賠償責任。
四、約定事項的收費
(一)按照注冊稅務師行業收費的有關規定,完成本委托事項費用為人民幣(大寫)          元整(¥          )。
(二)上述費用自本約定書生效之日起     日內預付業務費用總額的     %;其余費用按          方式支付。
(三)由于無法預見的原因,導致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預計的時間有明顯的增加或減少時,甲乙雙方應通過協商,相應調整本約定書第四款第(一)項所述業務費用總額。
(四)由于無法預見的原因,導致乙方人員抵達甲方工作現場后,本約定書項目不再進行,甲方不得要求退還預付的業務費用;如上述情況發生于乙方人員完成現場 審核工作之后,甲方應另行向乙方支付人民幣          元的補償費,該補償費應于甲方收到乙方的收款通知之日起          日內支付。
(五)由于無法預見的原因,發生的與本次委托事項有關的其他費用(包括交通、食宿費等),由雙方協商解決。
五、鑒證報告的出具和使用
(一)乙方應當按照國家發布的相關業務準則所規定的格式和類型,出具真實、合法的鑒證報告。
(二)乙方向甲方出具鑒證報告一式     份。
(三)甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告;不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。
六、約定事項的變更
如果出現不可預見的情形,影響審核鑒證工作如期完成,或需要提前出具審核報告時,甲乙雙方均可要求變更約定事項,但應提前通知對方,并由雙方協商解決。
七、約定事項的終止
(一)本約定書簽訂后,雙方應當按約履行,不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方,并由雙方協商解決。
(二)在終止業務約定的情況下,乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。
八、適用法律和爭議解決
本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議,雙方均可選擇如下一種解決方式:
(一)提交          進行仲裁;
(二)向有管轄權的人民法院提起訴訟。
九、本約定書的法律效力
(一)本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效,并在雙方履行完成約定事項后終止。
(二)本約定書一式二份,甲乙方各執一份,具有同等法律效力。
十、其他事項的約定
本約定書未盡事宜,經雙方協商另行簽訂的補充協議,與本約定書具有同等法律效力。
甲方(委托人):                    乙方:
(蓋章)                      (蓋章)
法人代表:(簽名或蓋章)       所長:(簽名或蓋章)
地址:                          地址:
電話:                          電話:
聯系人:                        聯系人:
簽約日期:
簽約地點:

附件2:土地增值稅清算稅款鑒證報告(參考文本)
(適用于無保留意見的鑒證報告)

                                               編號:
                   公司:
我們接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,對貴單位          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任,對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我 們的責任是,按照國家法律法規及有關規定,對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性,在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上,出具 真實、合法的鑒證報告。
在審核過程中,我們本著獨立、客觀、公正的原則,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定,按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求,實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?,F將鑒證結果報告如下:
一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
(主要披露以下內容)
(一)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。
(二)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。
(三)簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
二、鑒證結論
經對貴公司          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行審核,我們確認:
1.收入總額:          元;
2.扣除項目金額:          元;
3.增值額:          元;
4.增值率(增值額與扣除金額之比):          %;
5.適用稅率:          %;
6.應繳土地增值稅稅額:          元;
7.已繳土地增值稅稅額:          元;
8.應補(退)繳土地增值稅稅額:          元。
清算事項的具體情況詳見附件。
本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用,不得作為其他用途。非法律、行政法規規定,鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。
稅務師事務所所長(簽名或蓋章):
中國注冊稅務師(簽名或蓋章):
地址:
稅務師事務所(蓋章)
年  月  日

附件:
1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。
2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括:
(1)土地增值稅清算稅款鑒證主表;
(2)土地增值稅清算稅款鑒證(轉讓土地使用權)明細表;
(3)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售普通住宅)明細表;
(4)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售非普通住宅)明細表;
(5)與收入相關的面積審核調整明細表;
(6)轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表;
(7)扣除項目及成本結轉審核匯總表;
(8)與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表;
(9)土地增值稅繳納情況審核匯總表。
4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料(復印件)。

附件3:土地增值稅清算稅款鑒證報告(參考文本)
(適用于保留意見的鑒證報告)

                                               編號:
                             公司:
我們接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,對貴單位          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任,對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我 們的責任是,按照國家法律法規及有關規定,對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性,在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上,出具 真實、合法的鑒證報告。
在審核過程中,我們本著獨立、客觀、公正的原則,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定,按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求,實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?,F將鑒證結果報告如下:
一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
(主要披露以下內容)
(一)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。
(二)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。
(三)簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
二、鑒證結論
經對貴公司         (項目)土地增值稅清算稅款申報進行審核,除××保留意見的事項因稅收政策規定不夠明確或證據不夠充分等原因,尚不能確認其應納土地增值稅的具體金額外,我們確認:
1.收入總額:          元;
2.扣除項目金額:          元;
3.增值額:          元;
4.增值率(增值額與扣除金額之比):          %;
5.適用稅率:          %;
6.應繳土地增值稅稅額:          元;
7.已繳土地增值稅稅額:          元;
8.應補(退)繳土地增值稅稅額:          元。
清算事項的具體情況詳見附件。
本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用,不得作為其他用途。非法律、行政法規規定,鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。
稅務師事務所所長(簽名或蓋章):
中國注冊稅務師(簽名或蓋章):
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稅務師事務所(蓋章)
年  月  日
附件:
1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。
2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括:
(1)土地增值稅清算稅款鑒證主表;
(2)土地增值稅清算稅款鑒證(轉讓土地使用權)明細表;
(3)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售普通住宅)明細表;
(4)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售非普通住宅)明細表;
(5)與收入相關的面積審核調整明細表;
(6)轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表;
(7)扣除項目及成本結轉審核匯總表;
(8)與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表;
(9)土地增值稅繳納情況審核匯總表。
4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料(復印件)。

附件4:土地增值稅清算稅款鑒證報告(參考文本)
(適用于無法表明意見的鑒證報告)

                                                 編號:
                    公司:
我們接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,對貴單位          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任,對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我 們的責任是,按照國家法律法規及有關規定,對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性,在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上,出具 真實、合法的鑒證報告。
在審核過程中,我們本著獨立、客觀、公正的原則,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定,按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求,實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?,F將鑒證結果報告如下:
一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
(主要披露以下內容)
(一)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。
(二)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。
(三)簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
二、鑒證意見
經對貴公司          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行審核,因審核范圍受到限制,我們認為,下列事項對確認土地增值稅稅額可能產生的影響非常重大和廣泛,以至于無法對          (項目)土地增值稅清算稅款申報發表意見。
(一)××事項的審核情況。
(詳細說明該審核事項對確認土地增值稅額可能產生的非常重大而廣泛的影響,并闡述對該事項無法表明意見的理據。下同。)
(二)××事項的審核情況。
(三)××事項的審核情況。
清算項目的具體情況詳見附件。
本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用,不得作為其他用途。非法律、行政法規規定,鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。
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年  月  日
附件:
1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。
2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括:
(1)土地增值稅清算稅款鑒證主表;
(2)土地增值稅清算稅款鑒證(轉讓土地使用權)明細表;
(3)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售普通住宅)明細表;
(4)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售非普通住宅)明細表;
(5)與收入相關的面積審核調整明細表;
(6)轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表;
(7)扣除項目及成本結轉審核匯總表;
(8)與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表;
(9)土地增值稅繳納情況審核匯總表。
4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料(復印件)。
附件5:土地增值稅清算稅款鑒證報告(參考文本)
(適用于否定意見的鑒證報告)

                                              編號:
            公司:
我們接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,對貴單位          (項目)土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任,對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我 們的責任是,按照國家法律法規及有關規定,對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性,在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上,出具 真實、合法的鑒證報告。
在審核過程中,我們本著獨立、客觀、公正的原則,依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定,按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求,實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?,F將鑒證結果報告如下:
一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
(主要披露以下內容)
(一)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。
(二)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。
(三)簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。
二、鑒證意見
經審核,我們發現貴公司土地增值稅清算稅款申報,存在違反相關法律、法規及稅收規定的情形,經與貴公司磋商,在下列重大且原則的問題上未能達成一致意見。我們認為,貴公司
(項目)土地增值稅清算稅款申報不能真實、合法地反映企業該項目應納土地增值稅稅額。
(一)××事項的審核情況。
(描述存在違反稅收法律法規或有關規定的情形,并闡述經與委托人就該事項所有重大方面進行磋商不能達成一致、出具否定意見的理據。下同。)
(二)××事項的審核情況。
(三)××事項的審核情況。
清算項目的具體情況詳見附件。
本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用,不得作為其他用途。非法律、行政法規規定,鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。
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中國注冊稅務師(簽名或蓋章):
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年  月  日
附件:
1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。
2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括:
(1)土地增值稅清算稅款鑒證主表;
(2)土地增值稅清算稅款鑒證(轉讓土地使用權)明細表;
(3)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售普通住宅)明細表;
(4)土地增值稅清算稅款鑒證(銷售非普通住宅)明細表;
(5)與收入相關的面積審核調整明細表;
(6)轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表;
(7)扣除項目及成本結轉審核匯總表;
(8)與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表;
(9)土地增值稅繳納情況審核匯總表。
4.土地增值稅清算稅款審核事項有關證明材料(復印件)。

附件6:企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表
一、基本情況
(一)企業基本情況
1.成立日期:
2.稅務登記證號:
(1) 國稅登記證號:
(2) 地稅登記證號:
3.地    址:
4.法人代表:
5.注冊資本:
6.投資總額:
7.企業類型:
8.經營范圍:
9.其他:
(二)項目基本情況
1.項目地址。
2.項目概況。列明開發項目類型、占地面積、取得相關批文的情況。
3.項目建設規模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積,并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發項目的建設規模。
4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況,實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積,已售面積占可售面積比例等,并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發項目予以說明。
5.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構或境外人員提供,以及項目設計的其他情況。
二、主要會計政策和稅收政策
1.公司執行          會計準則或《××會計制度》及有關規定。
2.公司會計核算方法:
3.主要內部控制制度:
4.土地增值稅清算條件:
5.開發產品完工的標準:
6.成本費用的分配標準:
7.開發產品銷售收入確認的標準:
8.開發產品視同銷售確認收入的標準:
9.與土地增值稅清算項目相關的稅收政策:
10.其他政策:
三、土地增值稅的審核情況
(一)土地增值稅應稅收入的審核
截至××年××月××日止,貴公司自報本項目土地增值稅應稅收入      元;經審核,核定土地增值稅應稅收入為       元,比自報數調增/調減        元,其中:
1.銷售普通標準住宅      平方米,取得銷售收入自報應稅收入      元;經審核,調增/調減收入      元,核定收入      元。
2.銷售其他項目(含非普通標準住宅      平方米,取得銷售收入自報應稅收入      元;經審核,調增/調減收入      元,核定收入      元。
3.視同銷售房地產收入:(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產平均價格;或(2)參照當地當年、同類房地產的市場價格、評估價值確定,自報應稅收入         元;經審核,調增/調減收入      元,核定其他項目應稅收入      元。
(二)土地增值稅扣除項目的審核
截至××年××月××日止,貴公司自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額     元;經審核,核定土地增值稅扣除項目總額     元,比自報數調增/調減     元,其中:
1.取得土地使用權所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權支付金額為      元;經審核,由于××原因,應調增/調減       元,核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為     元。
2.房地產開發成本。貴公司本項目自報房地產開發成本     元;經審核,由于××原因,應調增/調減      元,核定允許扣除的房地產開發成本為      元。其中:
(1)貴公司自報土地征用及拆遷補償      元;經審核,由于××原因,應調增/調減     元,核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為      元。
(2)貴公司自報前期工程費      元;經審核,由于××原因,應調增/調減      元,核定允許扣除的前期工程費為      元。
(3)貴公司自報建筑安裝工程費      元;經審核,由于××原因,應調增/調減    元,核定允許扣除的建筑安裝工程費為     元。
(4)貴公司自報基礎設施費      元;經審核,由于××原因,應調增/調減       元,核定允許扣除的基礎設施費為      元。
(5)貴公司自報公共配套設施費      元;經審核,由于××原因,應調增/調減     元,核定允許扣除的公共配套設施費為      元。
(6)貴公司自報開發間接費          元;經審核,由于××原因,應調增/調減       元,核定允許扣除的開發間接費為      元。
3.房地產開發費用。
(1)本項目發生的財務費用中,借款利息支出能夠全部提供金融機構票據證明的,應據實扣除,扣除金額為      元。其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額      元與開發成本      元之和的5%扣除    元。因此,貴公司此項目可扣除金額為      元。
(2)本項目發生的財務費用中,借款利息支出未能全部提供金融機構票據的,其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額         元與開發成本      元之和的10%扣除      元。因此,貴公司此項目可扣除金額為      元。
4.與轉讓房地產有關的稅金。
貴公司自報轉讓房地產有關稅金為     元;經審核,應調增/調減    元,調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關稅金為    元。其中:
(1) 貴公司自報轉讓房地產有關營業稅稅金為     元;經審核,應調增/調減      元,調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關營業稅稅金為      元。
(2) 貴公司自報轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為    元;經審核,應調增/調減      元,調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為      元。
(3) 貴公司自報轉讓房地產有關教育費附加費為      元;經審核,應調增/調減      元,調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為      元。
5.稅收規定的其他扣除項目。
貴公司根據稅收有關規定,允許按取得土地使用權所支付金額     元與開發成本      元之和的20%加計扣除。因此,貴公司其他扣除項目的金額為      元。
(三)增值額及增值率的審核
貴公司自報轉讓房地產土地增值稅的增值額為      元;經審核,應繳土地增值稅的增值額為      元。其中:
⑴普通住宅土地增值稅的增值額為      元,增值率為    %(計算公式)
⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為     元,增值率為    %(計算公式)
(四)應繳土地增值稅的審核

  • 北京市海淀區北三環西路大鐘寺

  • 中坤廣場E座10005

  • 010-62160170

  • 400-005-0109

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